作為照母山花溝板塊第一個(gè)樓盤，邦泰觀山川大家可謂強(qiáng)勢(shì)期待。

這個(gè)板塊也是兩江新區(qū)剩余少有的相對(duì)完整的留白地，十分稀缺。在照母山和園博園中間，綜合居住環(huán)境也很好，24年8月整體板塊有調(diào)過規(guī)，住宅用地都有接近1500畝，整體有20多塊地。容積率從過去的1.14-1.8調(diào)整為1.3-1.5，整體容積率非常低密，比老照母山的容積率大幅降低，居住舒適度更高。

另一塊留白地是中央公園和園博園板塊中間的位置，就是5號(hào)線甘悅大道和玉河溝站附近。

后來25年10月又調(diào)了一次規(guī)，把住宅用地和學(xué)校用地位置有變化。

整體花溝板塊被花園環(huán)抱，被金渝公園和園博園公園包圍，中間有規(guī)劃商業(yè)，書包，完整的低密宜居大城。金渝公園按規(guī)劃打造的非常漂亮，公園總面積90公頃，也非常大。

因此花溝板塊極具想象空間，我們可以把名字取得更大氣一點(diǎn)，叫做：花溝新城。

邦泰25年9月拿地，樓面價(jià)8200元/㎡，容積率1.7。招商+康田同年12月拿了塊地，樓面價(jià)8000元/㎡，容積率1.5。從地理位置角度來講，邦泰地塊位置更靠近軌道站和老照母山核心區(qū)，但招商地塊位置更安靜一點(diǎn)。

扯了一半天，才交代清楚宏觀背景。

那么，邦泰觀山川，值得買嗎？

先講優(yōu)點(diǎn)，有如下4點(diǎn)：

第一，大板塊不錯(cuò)，第一個(gè)吃螃蟹

照母山位居兩江新區(qū)幾合中心，所以過去叫宇宙中心照母山，但是照母山核心已經(jīng)8年沒有新增土地供應(yīng)了。剔除愛琴海板塊的，龍湖、金茂、華潤(rùn)，但這些房子很多總價(jià)都是500萬起。

邦泰也是第一個(gè)300萬級(jí)可以上車的新盤。

照母山已經(jīng)不是新區(qū)了，發(fā)展十幾年了，很多房子其實(shí)房齡老了，而且很多都是剛需高層，密度并不低，洋房、大平層低密度房子是極少的。但這些人是吃了上一波房?jī)r(jià)上漲的福利的，他們喜歡照母山，離不開這個(gè)地方，過去因?yàn)檎漳干經(jīng)]有新項(xiàng)目，大家只有繼續(xù)往北走，買中央公園、禮嘉、甚至蔡家，但是現(xiàn)在有了，壓抑的需求集中爆發(fā)，單是照母山的這些客戶基數(shù)就已經(jīng)足夠龐大了。

而邦泰是第一個(gè)吃螃蟹的，我當(dāng)時(shí)就說這塊地被嚴(yán)重低估，現(xiàn)在被驗(yàn)證了。

這些開發(fā)商的利潤(rùn)肯定是客觀的，我們看售價(jià)除以地價(jià)的倍數(shù)就可以看出，而且關(guān)鍵流速還很快。這是好事情，上一篇文章有講。

第二，邦泰的位置不錯(cuò)

邦泰是離照母山核心目前最近的一塊地，離湖霞街軌道站很近，這肯定是優(yōu)勢(shì)的。

第三，照母山產(chǎn)品的代際差優(yōu)勢(shì)

照母山最新的產(chǎn)品就是三代宅了，壹號(hào)半島、舜山府、塵林間，要么位置不好，要么價(jià)格很貴。

從產(chǎn)品的角度，邦泰是新規(guī)，產(chǎn)品是有代際差的，得房率更高。

確實(shí)邦泰100畝大盤，1.7容積率，全2T2戶純板式，很舒適。

小區(qū)不論是大門、園林、車庫(kù)、外立面，都還是可圈可點(diǎn)。

小區(qū)總共19棟樓，小高層，大多16+1層，大面積的24層。

再看看戶型，雖有些瑕疵，但也說的過去。

125平戶型，外圍吸灰，噪音影響，標(biāo)準(zhǔn)四房布局，但承重墻較多，影響改造可能性。

139戶型有兩種，一種是L廳設(shè)計(jì)，一種是端廳設(shè)計(jì)，端廳戶型確實(shí)可以，但價(jià)格要貴一些，這個(gè)戶型我還比較推薦，也沒那么吵。

189戶型，270度環(huán)幕，3.25米層高，客廳挑高6.5米，戶型也還可以，動(dòng)靜分區(qū)，而且四個(gè)臥室一邊兩個(gè)，私密性還行。

225戶型，空間尺度相較189戶型，布局差不多，只是尺度更大。

還有少部分頂躍戶型。

第四，書包優(yōu)勢(shì)

這個(gè)優(yōu)勢(shì)也很明顯，博雅小學(xué)+一雙，成績(jī)口碑都很好，而且確定性很高。花溝后面的地塊有可能是，按規(guī)劃八中或者南開的書包，但什么時(shí)候建好，不確定。

再講缺點(diǎn)，缺點(diǎn)也很明顯，有如下4點(diǎn)：

第一，負(fù)面因素太多

金渝大道主干道，新修的高架橋馬路，噪音影響。然后高壓線、加油站，垃圾站。

大家不要忽視噪音的影響，我舉個(gè)例子，禮嘉兩江昱湖壹號(hào)萃峰組團(tuán)，高峰期價(jià)格也很貴，甚至當(dāng)時(shí)還要交房產(chǎn)稅，搶著買。但后來大家入住，發(fā)現(xiàn)太吵了，也是挨著金渝大道，價(jià)格后來又下去了。

邦泰謹(jǐn)防成為萃峰2.0。

第二，價(jià)格貴

125報(bào)價(jià)2.25W單價(jià)，總價(jià)280萬起。139報(bào)價(jià)2.4W，189和225報(bào)價(jià)2.8W。

我覺得這個(gè)價(jià)格是有點(diǎn)貴的，不曉得開盤價(jià)格會(huì)不會(huì)降一點(diǎn)點(diǎn)。

項(xiàng)目很有信心，對(duì)標(biāo)壹號(hào)半島并不貴，但是你的位置，居住環(huán)境，能和壹號(hào)半島去比嗎？

但是對(duì)比周邊的壹號(hào)湖畔、蘭亭序價(jià)格還是要貴不少。邦泰的口碑也有待驗(yàn)證。確實(shí)第一個(gè)吃螃蟹，享受了一定溢價(jià)。

第三，后續(xù)施工持續(xù)噪音影響

花溝板塊，后面還有20多塊地，且現(xiàn)在拿地的速度比較慢。也就是說邦泰第一個(gè)交房之后，都要受到周邊樓盤施工噪音的影響和粉塵的影響，大貨車來來往往。

第四，花溝后續(xù)競(jìng)品的沖擊

現(xiàn)在邦泰第一個(gè)吃螃蟹，但是花溝后面還有20多塊地呀，而且后面的地一定要更安靜一點(diǎn)。后面沖擊大了，或者市場(chǎng)持續(xù)不好，那第一次買在高位就有點(diǎn)痛。

但無論如何，邦泰開了一個(gè)好頭。開發(fā)商能賺錢，照母山可以賣這么貴，那核心區(qū)是否價(jià)格也該漲漲，拉動(dòng)重慶的整體房?jī)r(jià)往上走。

邦泰賣這么貴，關(guān)鍵還賣的好，還要排隊(duì)辦卡。

而且因?yàn)樘穑€要集中搖號(hào)開盤，要知道，重慶好久都沒有集中開盤的樓盤了。重慶市場(chǎng)都忘了火熱搶房的感覺。

綜上，邦泰觀山川，自住可以買，但也盡量買139的戶型，其他戶型不建議，因?yàn)槟壳皼]得選，要么就等，比如等等招商，讓子彈先飛一回，不要著急。

TZ肯定是萬萬不建議的，價(jià)格透支，未來競(jìng)爭(zhēng)壓力也不小，位置不算太好，且空窗期長(zhǎng)，非精裝修，前期壓力比較大。

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