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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財經的第1774篇原創

圖片來源|AI自動生成

地產“一哥”保利發展的利潤也快撐不住了。

近日，保利發展披露2025年業績報告，情況有點不太樂觀。全年營收3081億，歸屬凈利潤10.35億，同比大跌79.31%。如果剔除非經常性損益，真正的經營利潤只剩6.59億。

10億利潤是什么概念？保利物業，它控股的一家物業服務公司，2025年歸母凈利潤還有15.5億。兒子賺的錢，比老子還多出50%。

五年前，保利還是資本市場追捧的“利潤王”，歸母凈利潤273億。五年后蒸發263億。

保利發展到底在經歷什么？

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從營收端來看，保利發展其實還算穩的。2025年保利營收3081億，同比僅微降1.13%。

銷售額這邊其實沒有那么穩。蜜妹看到2025年保利發展簽約金額同比下降約22%，簽約面積同比下降約31%，分別為2530億元，簽約面積1235萬平方米。

雖然穩坐“一哥”位置，但與2023年約4200億元的銷售峰值相比，兩年時間規模縮水了近40%。

營收的穩定性明顯好于銷售規模，原因在于房地產企業的收入確認存在1-2年的滯后。2025年結轉的項目主要對應2023-2024年的銷售，彼時公司銷售規模仍處于相對高位。

然而，從預收房款這一前瞻性指標來看，保利發展的壓力似乎在積聚。

2025年末，其預收房款余額2430.3億元，較2024年末的3313.3億元下降約26.7%。這意味著未來1-2年可結轉收入的“蓄水池”水位正在快速下降。

另外還值得注意的有2個地方。一是保利發展的營收區域貢獻有“東升南降”趨勢。

2025年，其華東地區結算收入同比增長54.55%，毛利率提升2.71個百分點至13.94%；而華南地區結算收入同比下降16.32%，毛利率下降4.66個百分點至12.9%。

華南一直以來是保利的傳統優勢區域，這塊的收入與盈利能力下滑，反映出大本營市場調整的深度。

華東的增長則主要依靠上海等城市高端項目的集中放量。

二是多元業務的發展速度不及預期。為應對行業轉型，保利發展明確了不動產開發、經營、綜合服務三大主業戰略。

不動產經營方面，保利2025年在營租賃住房、購物中心、酒店、寫字樓等資產約620萬平米，實現資產經營收入51.4億元，僅占總營收的1.67%；

租賃住房在營規模3.5萬間，同比增長59%，但整體規模仍偏小。

不動產綜合服務方面，保利物業全年實現收入171.3億元，同比增長4.8%，歸母凈利潤15.5億元，市場化拓展成效顯著，但營收占比僅5.56%。

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如果說銷售和營收是皮外傷，那么利潤就是內出血。

從2021到2025年，保利的歸母凈利潤走了下墜速度讓人唏噓：

2021年273.9億，凈利潤率9.61%。日賺7500萬，真正的印鈔機；

2022年183.2億，跌33.11%。這一年恒大爆雷；

2023年120.7億，再跌34.13%。利潤相比2021年腰斬不止；

2024年50.01億，大跌58.56%。加速墜落；

2025年10.35億，暴跌79.31%。

五年時間，273.9億到10.35億，蒸發了越96.2%。

圖表來源｜東方財富（特此感謝！）

細剖數據蜜妹看到，造成這一結果的原因有多種，主要是毛利率下行、資產減值計提、投資收益轉負、少數股東損益占比攀升等。

2025年，保利發展綜合毛利率12.75%，較2024年的13.85%下降1.1個百分點。其中房地產銷售業務毛利率12.86%，較2024年下降0.99個百分點。與2021年26.8%的毛利率相比，五年時間累計下降超過14個百分點。

再就是資產減值。2025年保利發展計提資產減值損失及信用減值損失合計約70.7億元，較2024年增加約13.5億元。其中存貨跌價準備54.4億元，預計減少歸母凈利潤約44.5億元。

合聯營投資這塊，保利發展2025年收益由正轉負。

2025年，保利來自合聯營企業的投資收益為-1.44億元，而2024年這一數字為+12.18億元。一正一負之間，相差約13.6億元。

最后是少數股東損益占比攀升。

2025年，保利發展的少數股東損益占凈利潤的比例從2024年的48.6%大幅上升至79.4%，提升超過30個百分點。

在凈利潤總額大幅萎縮的同時，分配給少數股東的利潤占比反而顯著提升，這是啥意思？

在房地產項目合作中，少數股東（通常為金融機構或合作方）往往享有優先分配權或固定回報條款。

當項目利潤豐厚時，這種結構的影響不明顯；但當項目利潤微薄甚至虧損，優先級的分配機制會顯著壓縮歸屬于母公司股東的利潤空間。

簡單來說就是蛋糕變小了，但分給合作方的比例沒有同步縮小。

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盡管各方面承壓，但相比其他房企行業調整期的艱難自救，央字開頭保利發展有不可比擬的優勢，那就是融資成本。

年報顯示，保利發展2025年新增有息負債平均成本2.59%，同比下降33個基點；期末綜合融資成本2.72%，同比下降38個基點。

公司債發行利率最低至2.12%，中期票據利率最低至1.85%。當年保利還成功發行了首單現金類定向可轉債，規模85億元，6年期綜合成本2.32%。

長期的融資優勢，讓其資產負債率也能很好控制在穩定水平。

截至2025年末，保利發展有息負債總額3412億元，較年初減少77億元。資產負債率72.26%，較年初下降2.08個百分點，連續五年下降。

土儲方面，截至2025年末，保利發展待售面積5654萬平方米，其中增量項目925萬平方米，存量項目4729萬平方米，存量同比減少約10%。總土地儲備約11215萬平方米，同比減少約10.8%，但權益比例提升至70.47%。

但銷售這邊真的不容樂觀。最新2026年1季度數據顯示，保利發展銷售額同比下滑17.94%為517億元，如果再這樣降下去，4月就要被中海地產超越。

當然保利肯定能活下來，這不值得懷疑。唏噓的只是這家中國規模最大的房企，用一份報表讓我們切實聽到了舊世界坍塌的聲音，而這背后又是數不盡的人情冷暖……

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