4月，URI城市租住在兩場(chǎng)游學(xué)活動(dòng)中，高頻參觀了位于深圳南山區(qū)的憬黎酒店及服務(wù)公寓，并在此進(jìn)行多晚試住體驗(yàn)，對(duì)此URI團(tuán)隊(duì)的評(píng)價(jià)是“因?yàn)閷?shí)在太方便了，團(tuán)隊(duì)幾個(gè)人還可以住一個(gè)帶客廳的房型，開(kāi)會(huì)休息都方便，所以連住了4晚。”

兩次探訪中，我們了解到，該項(xiàng)目前身為全新大體量商業(yè)物業(yè)，因應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，調(diào)整為住宿類物業(yè)，部分調(diào)整為傳統(tǒng)中高端商務(wù)酒店，另外273間調(diào)改為雅詩(shī)閣與錦江酒店合資品牌憬黎酒店及服務(wù)公寓，開(kāi)業(yè)以來(lái)，出租率快速攀升，長(zhǎng)短租結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，目前，長(zhǎng)租占比穩(wěn)步升至超50%，現(xiàn)金流穩(wěn)定性、抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅增強(qiáng)，成為深圳高端旅居市場(chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目。

深圳作為全國(guó)高端服務(wù)式公寓競(jìng)爭(zhēng)最激烈的城市之一，南山區(qū)蛇口板塊憑借自貿(mào)區(qū)政策紅利與國(guó)際化產(chǎn)業(yè)集群，成為高端租住需求的核心聚集地。在雅詩(shī)閣、輝盛閣、壹棠等國(guó)際品牌林立的紅海市場(chǎng)中，憬黎為何接盤后能夠快速突圍，贏得市場(chǎng)與客群的雙重認(rèn)可？

本期URI城市租住以此項(xiàng)目為藍(lán)本，深入剖析“酒店短住+服務(wù)公寓長(zhǎng)租”復(fù)合業(yè)態(tài)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與行業(yè)價(jià)值。

備注*本次分享全程干貨密集，所有內(nèi)容均來(lái)自一線經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)與真實(shí)操盤經(jīng)驗(yàn)，全程聚焦可落地的實(shí)戰(zhàn)打法，把項(xiàng)目從爬坡企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)破局、全年消淡的底層邏輯全盤拆解，從同行、資產(chǎn)方、投資人等多方面視角來(lái)看，都極具學(xué)習(xí)參考價(jià)值。此類深度分享，也正是URI城市租住進(jìn)行行業(yè)研學(xué)交流的核心價(jià)值所在。

URI城市租住

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▲URI獨(dú)家考察探盤視頻

項(xiàng)目名片

▲憬黎酒店及服務(wù)公寓深圳店外觀實(shí)景圖

項(xiàng)目名稱：憬黎酒店及服務(wù)公寓深圳南山店

運(yùn)營(yíng)主體：錦詩(shī)庭酒管（錦江酒店(中國(guó)區(qū))×雅詩(shī)閣中國(guó)合資）

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2025年10月（憬黎正式接管）

項(xiàng)目地址：深圳南山區(qū)招商街道桃花園社區(qū)工業(yè)八路260號(hào)晗山悅海城A座

軌道交通：12號(hào)線四海站地鐵上蓋物業(yè)，可便捷抵達(dá)蛇口自貿(mào)區(qū)、后海總部基地、深圳灣超級(jí)總部基地通勤圈

總套數(shù)：273套 涵蓋單身一居室至家庭三居室

運(yùn)營(yíng)模式：酒店+服務(wù)公寓

物業(yè)形態(tài)：高低區(qū)，低區(qū)4-16F/29F層為37㎡-120㎡loft、平層戶型，高區(qū)32-42層為70-200㎡平層戶型

租金標(biāo)準(zhǔn)：長(zhǎng)租：8500-30000元/月；短租500-2000元/間夜

核心定位：致力營(yíng)造輕松、自然、樂(lè)活旅居生活方式的酒店及服務(wù)公寓品牌，無(wú)論長(zhǎng)居短住，讓住客不是路過(guò)一個(gè)城市，是住進(jìn)一種和自己合拍的日子

目標(biāo)客群：客群多元，長(zhǎng)住客群包括跨境企業(yè)高管、海歸人士、品牌主理人、網(wǎng)紅達(dá)人、周邊國(guó)際學(xué)校陪讀家庭等；短住則有短期商務(wù)出差、項(xiàng)目派駐人士、周末國(guó)內(nèi)港澳及其他城市的家庭客群等。

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雙巨頭聯(lián)合運(yùn)營(yíng)

國(guó)際化客群與長(zhǎng)短住復(fù)合業(yè)態(tài)完美契合

▲憬黎酒店及服務(wù)公寓深圳店區(qū)位圖、客戶畫像圖

項(xiàng)目核心特色：一線海景+生活便捷

作為服務(wù)公寓領(lǐng)域與酒店領(lǐng)域巨頭聯(lián)手運(yùn)營(yíng)打造的酒店及服務(wù)公寓品牌-憬黎，精準(zhǔn)錨定蛇口片區(qū)非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的獨(dú)特區(qū)位，完美覆蓋國(guó)內(nèi)外高管、國(guó)內(nèi)品牌主理人、周邊私企老板、國(guó)際學(xué)校陪讀家庭、港深通勤商務(wù)人士及家庭出游、悠閑客群等多元需求，同時(shí)依托12號(hào)線地鐵上蓋的極致交通便利、超50%房源俯瞰深圳灣一線海景的優(yōu)勢(shì)，成為兼具景觀價(jià)值與生活便捷度的蛇口核心區(qū)標(biāo)桿。

相較于傳統(tǒng)酒店的冰冷疏離，憬黎跳出單一住宿模式，依托優(yōu)越區(qū)位，融合短住酒店房型與帶餐廚配套的長(zhǎng)住房型，為追求旅居質(zhì)感的客群打造適配生活節(jié)奏的居住空間。

在這里，無(wú)論短憩還是長(zhǎng)居，推開(kāi)房門即是契合自我的日常：赤腳走進(jìn)廚房、靜待咖啡香氣，在寬敞客廳與好友閑談歡聚；閑暇時(shí)漫步參與社群活動(dòng)，不再是城市匆匆過(guò)客，而是真正扎根一座城、融入當(dāng)?shù)厣睢?/p>

▲憬黎酒店及服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)模式及優(yōu)勢(shì)

創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式：長(zhǎng)住穩(wěn)現(xiàn)金流，短住提溢價(jià)

項(xiàng)目已成功落地“長(zhǎng)住保底、短住溢價(jià)、長(zhǎng)短聯(lián)動(dòng)、短轉(zhuǎn)長(zhǎng)”全鏈路運(yùn)營(yíng)模式：長(zhǎng)住保障穩(wěn)定現(xiàn)金流，短住撬動(dòng)收益溢價(jià)。

通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)配業(yè)態(tài)比例，結(jié)合淡旺季、客流彈性運(yùn)營(yíng)：淡季及空置房源優(yōu)先長(zhǎng)住鎖收益，旺季側(cè)重短住提溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)房源高效去化；依托長(zhǎng)短住周期互補(bǔ)對(duì)沖波動(dòng)，形成全年無(wú)淡季的經(jīng)營(yíng)閉環(huán)。例如：3–8月為短住傳統(tǒng)旺季、同時(shí)也是長(zhǎng)住租賃高峰，1–2月元旦春節(jié)短住走強(qiáng)、長(zhǎng)住進(jìn)入淡季，形成全年無(wú)淡季的經(jīng)營(yíng)閉環(huán)。

大客賦能+新媒體營(yíng)銷

項(xiàng)目依托“錦江+雅詩(shī)閣”雙品牌會(huì)員流量?jī)?yōu)勢(shì)，搭建總部賦能、深度協(xié)同、多平臺(tái)聯(lián)動(dòng)的立體化銷售網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)企業(yè)直簽覆蓋政企及跨境機(jī)構(gòu)、聯(lián)動(dòng)涉外中介精準(zhǔn)觸達(dá)外籍客群，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前即鎖定600萬(wàn)元年度營(yíng)收，大幅縮短運(yùn)營(yíng)爬坡周期，彰顯強(qiáng)勁的資源整合與市場(chǎng)轉(zhuǎn)化能力。

2026 年，憬黎進(jìn)一步布局新媒體矩陣，拓寬客群觸達(dá)與轉(zhuǎn)化路徑。其背后由錦江與雅詩(shī)閣合資成立的酒管公司，打造行業(yè)稀缺的總部 —門店深度協(xié)同模式：總部營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)專人對(duì)接，針對(duì)抖音、小紅書等平臺(tái)精準(zhǔn)研判客群畫像，一店一策定制營(yíng)銷方案，助力品牌快速成長(zhǎng)為海內(nèi)外社媒關(guān)注度高、中外籍客群青睞的新銳旅居品牌，實(shí)現(xiàn)短住提收益、長(zhǎng)住穩(wěn)底盤的經(jīng)營(yíng)閉環(huán)。

以深圳門店小紅書運(yùn)營(yíng)為例，賬號(hào)冷啟動(dòng)后未投放付費(fèi)流量，二季度累計(jì)私信進(jìn)線 312 組，私域留資超 100 組，直接促成成交 40 萬(wàn)元。錦詩(shī)庭品牌營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人張佩薇表示，小紅書渠道客群兼顧長(zhǎng)短住需求：六成是 30 天以內(nèi)的度假短租客，依托平臺(tái)生活方式屬性激發(fā)旅居向往；四成為長(zhǎng)租客，多為美、澳、加、英等國(guó)海歸，租住周期 3 個(gè)月至 1 年。這類客群注重居住品質(zhì)，被憬黎山海景觀、優(yōu)質(zhì)房型與專屬管家服務(wù)吸引，優(yōu)質(zhì)內(nèi)容精準(zhǔn)種草，甚至出現(xiàn)新西蘭客戶未實(shí)地到訪，僅通過(guò)線上溝通便快速簽約數(shù)月長(zhǎng)租的案例。

鄰里社群運(yùn)營(yíng)

物理住宿空間升級(jí)為社群化生活產(chǎn)品，是服務(wù)公寓區(qū)別于傳統(tǒng)酒店的核心差異。項(xiàng)目以大堂為社群核心場(chǎng)景，常態(tài)化開(kāi)展月度鄰里活動(dòng)，打破住客間的空間壁壘，實(shí)現(xiàn)從“同住一棟樓宇” 到 “共享一段生活” 的轉(zhuǎn)變。

以品牌標(biāo)志性的月度咖啡社群為例，活動(dòng)打造多層沉浸式體驗(yàn)：專業(yè)手沖品鑒，帶領(lǐng)住客感受咖啡風(fēng)味層次；咖啡豆 DIY 創(chuàng)作，將咖啡文化轉(zhuǎn)化為專屬手作；掛耳咖啡工坊，賦予日常沖泡儀式感；咖啡渣沙畫創(chuàng)作，踐行可持續(xù)理念，實(shí)現(xiàn)社群共創(chuàng)。從味覺(jué)體驗(yàn)到創(chuàng)意表達(dá)，全方位覆蓋多元興趣需求，有效增強(qiáng)住客歸屬感與粘性。

▲憬黎南山店咖啡社群活動(dòng)圖

持續(xù)的社群運(yùn)營(yíng)，核心是在物理居住空間之上，構(gòu)建深度情感鏈接。當(dāng)商旅長(zhǎng)租客在異鄉(xiāng)參與一場(chǎng)手沖咖啡品鑒，歸屬感便不再局限于一間客房、一張床鋪，而是沉淀為鮮活的生活記憶。這類軟性價(jià)值構(gòu)筑的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，遠(yuǎn)比價(jià)格促銷更難被競(jìng)品復(fù)制。

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產(chǎn)品打造解析：

打造真正需求的生活場(chǎng)所

多數(shù)酒店設(shè)計(jì)，往往追求視覺(jué)上的精致高級(jí)；而憬黎始終以居住者的真實(shí)生活需求為核心。品牌摒棄簡(jiǎn)單堆砌法式浪漫與現(xiàn)代簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)手法，重新解構(gòu)人居本質(zhì)：讓休憩松弛感與商務(wù)高效感自然相融，在同一空間里，兼顧日常起居與商務(wù)出行，營(yíng)造舒適且契合本心的居住氛圍。

▲室內(nèi)實(shí)景圖

10米挑高的大堂定調(diào)

10米挑高的大堂是入住憬黎體驗(yàn)的第一次定調(diào)。大堂的通透感，決定了客人對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的感知起點(diǎn)。憬黎深圳在大堂嵌入休閑辦公區(qū)與TULIPCAFE咖啡吧，兼顧商務(wù)出行與日常休閑的多元需求，同時(shí)以戶外綠植花園銜接室內(nèi)外動(dòng)線，實(shí)現(xiàn)從"抵達(dá)"到"棲居"的情緒過(guò)渡。

URI認(rèn)為，這不是功能的疊加，是場(chǎng)景的整合——當(dāng)一個(gè)空間能同時(shí)承接臨時(shí)辦公、商務(wù)洽談與生活休閑，它的坪效與人效都發(fā)生了質(zhì)變。例如憬黎大堂長(zhǎng)桌的設(shè)置——這不只是一張桌子，是鄰里社群活動(dòng)的物理錨點(diǎn)。憬黎深圳每月舉辦"鄰居活動(dòng)日"，以大堂長(zhǎng)桌為匯聚點(diǎn)，將住客從"住在同一棟樓"變成"共享同一段生活"。

▲運(yùn)動(dòng)健康區(qū)區(qū)域圖

24小時(shí)健身房與獨(dú)立瑜伽房

從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際配置來(lái)看，健身房雖面積有限，但器材覆蓋有氧訓(xùn)練與力量訓(xùn)練的核心需求。這背后是一個(gè)清晰的定位邏輯——商旅長(zhǎng)住客的健身行為是碎片化的，他們需要的是"隨時(shí)可以開(kāi)始"，而非"規(guī)劃一次健身"。24小時(shí)全天候開(kāi)放+免預(yù)約，將配套從"加分項(xiàng)"變成"黏性項(xiàng)"，成為項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)的一環(huán)。

▲餐飲區(qū)與會(huì)議區(qū)區(qū)域圖

餐飲區(qū)與會(huì)議區(qū) 一體化連通設(shè)計(jì)

連通設(shè)計(jì)，最大的價(jià)值是"不用重新定義"。它可以是早餐區(qū)、商務(wù)會(huì)議場(chǎng)地、行業(yè)沙龍，也可以什么都不做只是開(kāi)放給社群活動(dòng)。URI城市租住團(tuán)隊(duì)就選擇在此舉辦主題分享，空間靈活切換的背后，是對(duì)目標(biāo)客群生活方式的深層理解：長(zhǎng)住客需要的不是一個(gè)功能區(qū)，是一座微型社區(qū)。

產(chǎn)品詳情

48㎡復(fù)式單間到200㎡三居室，深圳憬黎的產(chǎn)品考慮，跳出傳統(tǒng)商務(wù)思路，試圖覆蓋的不是戶型圖譜，是生命周期。

復(fù)式單間適配短住度假與單人出差，三居室承接家庭出行與長(zhǎng)住共住 —— 同一項(xiàng)目?jī)?nèi)，憬黎實(shí)現(xiàn)了從 “旅行中的臨時(shí)住所” 到 “旅居中的溫暖家園” 的全場(chǎng)景覆蓋，這份全面適配的背后，是對(duì)長(zhǎng)短住結(jié)合模式的深刻洞察與精準(zhǔn)落地。

此外，項(xiàng)目采用全明設(shè)計(jì)搭配全景落地窗，將城市盛景與壯闊海景無(wú)縫納入室內(nèi)視野。這早已超越單純的裝修標(biāo)準(zhǔn)，更是對(duì)居住體驗(yàn)的全新重構(gòu) —— 當(dāng)住客推窗而立，“看風(fēng)景” 不再是簡(jiǎn)單的視覺(jué)瀏覽，而是成為融入日常、治愈身心的生活儀式。

4-16F/29F復(fù)式單間：

▲4-16F/29F復(fù)式單間

4-16F/29F 復(fù)式1+1套房：

▲4-16F/29F 復(fù)式1+1套房

4-16F/29F 復(fù)式2+1套房：

▲4-16F/29F 復(fù)式2+1套房

4-16F 平層豪華大床房、平層豪華雙床房：

▲4-16F 平層豪華大床房、平層豪華雙床房

32-42F 行政一居室套房（城景、海景）：

▲32-42F 行政一居室套房（城景、海景）

32-42F 行政1+1套房（城景、海景）：

▲32-42F 行政1+1套房（城景、海景）

32-42F 輕奢·行政兩居室套房：

▲32-42F 輕奢·行政兩居室套房

32-42F 行政三居室套房（城景、海景）：

▲32-42F 行政三居室套房（城景、海景）

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干貨分享：

紅海競(jìng)爭(zhēng)中如何破局

本次考察中，URI城市租住還邀請(qǐng)到錦詩(shī)庭酒管銷售總監(jiān)兼憬黎深圳項(xiàng)目總韋唯進(jìn)行《服務(wù)公寓經(jīng)營(yíng)提效與穩(wěn)健投資回報(bào)》主題分享，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)復(fù)盤，總結(jié)出高端服務(wù)式公寓如何克服紅海競(jìng)爭(zhēng)、大體量、戶型多元等難點(diǎn)，為高端服務(wù)式公寓經(jīng)營(yíng)提效形成可復(fù)制路徑。

▲主題分享活動(dòng)實(shí)景圖

項(xiàng)目痛點(diǎn)：

紅海競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)狀：項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)酒店及服務(wù)公寓房源供給超1000套，疊加周邊錦江系、雅詩(shī)閣、中旅系同業(yè)直面競(jìng)爭(zhēng)，內(nèi)卷嚴(yán)重，這個(gè)還不包括其他類型長(zhǎng)租公寓（如白領(lǐng)公寓）。

合規(guī)證照約束：廣東省對(duì)服務(wù)公寓特行證、二次消防管控嚴(yán)格，商辦高低分區(qū)業(yè)態(tài)分割明顯，高區(qū)可做酒店服務(wù)公寓，低區(qū)LOFT戶型合規(guī)層面受限，僅可做長(zhǎng)租或保租房轉(zhuǎn)型。

戶型與運(yùn)營(yíng)難度：由于前身為計(jì)劃出售項(xiàng)目，戶型跨度大，面積覆蓋37–200㎡，多達(dá)十幾種戶型，標(biāo)準(zhǔn)化管控難度陡增。

大體量經(jīng)營(yíng)壓力：總房源273間超行業(yè)120–180間的常規(guī)管理體量，大體量下出租率、收益平衡難度更高。

獨(dú)家打法拆分：

除依托總部深度協(xié)同、布局新媒體矩陣挖掘增量客群外，門店針對(duì)多元渠道突圍形成系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)策略：

一、分時(shí)精細(xì)化定價(jià)，動(dòng)態(tài)盤活房源

按周度周期拆分房源價(jià)值，工作日主攻商務(wù)差旅客群：一居室定價(jià)控制在 600 元以內(nèi)，精準(zhǔn)貼合企業(yè)差旅報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)抓取商務(wù)客源；兩居室打造商旅雙臥戶型，滿足年輕群體居住隱私需求；三居室定向承接協(xié)議差旅整戶入住需求。

周末實(shí)行差異化調(diào)價(jià)，三居室周末需求旺盛，周六適度溢價(jià)；假期尾聲靈活下調(diào)價(jià)格，摒棄盲目漲價(jià)，通過(guò)市場(chǎng)化定價(jià)實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量、高效去化空置房源。

二、精準(zhǔn)優(yōu)化客群畫像，適配戶型偏好

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)超八成客群、尤其 40 歲以上人群對(duì) LOFT 復(fù)式戶型接受度較低，門店精準(zhǔn)定向年輕客群及外籍客戶（日本客群尤為突出），實(shí)現(xiàn)戶型與客群精準(zhǔn)匹配。

三、優(yōu)化租期結(jié)構(gòu)，筑牢長(zhǎng)住基本盤

引導(dǎo) 15 天以上中長(zhǎng)住散客轉(zhuǎn)化為月租長(zhǎng)租客戶，夯實(shí)穩(wěn)定客源底盤。項(xiàng)目長(zhǎng)住房源由 60 余間擴(kuò)容至 110 間，遠(yuǎn)期目標(biāo) 180 間、占比達(dá) 70%。以長(zhǎng)租作為經(jīng)營(yíng)壓艙石，對(duì)沖節(jié)假日短租出租率 20%–30% 的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定實(shí)現(xiàn) 65%–70% 的基礎(chǔ)出租率。

四、搭建全渠道合作矩陣，長(zhǎng)短租分域破局

針對(duì)長(zhǎng)短租不同業(yè)務(wù)屬性精準(zhǔn)布局渠道：短租業(yè)務(wù)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)攜程、Expedia、Agoda、Booking 等 OTA 平臺(tái)；長(zhǎng)租業(yè)務(wù)拓展貝殼等租賃渠道，多渠道聯(lián)動(dòng)提升項(xiàng)目客流與整體出租率。

核心運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)分享：

當(dāng)原規(guī)劃核心客群（A類）去化不及預(yù)期時(shí)，應(yīng)快速識(shí)別并拓展補(bǔ)充客群（B類），針對(duì)性傾斜渠道資源與營(yíng)銷投入，驗(yàn)證新客群的轉(zhuǎn)化潛力；

若A+B類客群均無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效去化，需立即啟動(dòng)產(chǎn)品迭代改造，通過(guò)產(chǎn)品力升級(jí)適配市場(chǎng)主流客群需求，拒絕被動(dòng)等待式經(jīng)營(yíng)。對(duì)于持有周期長(zhǎng)達(dá)15-20年的自持或租賃資產(chǎn)而言，持續(xù)50%-70%的高空置率帶來(lái)的長(zhǎng)期收益損失，遠(yuǎn)高于短期產(chǎn)品改造的投入成本。

結(jié)語(yǔ)

經(jīng)過(guò)實(shí)地考察、深度學(xué)習(xí)后，URI城市租住團(tuán)隊(duì)認(rèn)為憬黎酒店及服務(wù)公寓深圳門店的成功不是偶然，其核心是以優(yōu)越的區(qū)位和模式作為根基、優(yōu)秀的產(chǎn)品作為載體、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)作為日常，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷渠道發(fā)力共同作用的系統(tǒng)性成果，項(xiàng)目成功構(gòu)建起復(fù)合運(yùn)營(yíng)體系，實(shí)現(xiàn)了出租率顯著爬坡、現(xiàn)金流穩(wěn)定性優(yōu)化與跨周期抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提升的三大目標(biāo)，為國(guó)內(nèi)高端服務(wù)式公寓賽道提供了兼具實(shí)操性與復(fù)制性的標(biāo)桿樣本。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)復(fù)核、URI調(diào)研及Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:憬黎酒店及服務(wù)公寓

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營(yíng)編輯:樹懶