撰文 | 花姐

出品 |樓花網

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幾天前，北京規自委公布了2026年第五輪供地清單。

一共四宗地，總用地16公頃，規劃建面23萬平米。

其中，石景山兩宗，房山一宗，門頭溝一宗。這也是今年房山和門頭溝首次供地。

官方給出的口徑，已經提出了價值點：

1、加大站城融合力度，全部位于軌道站點周邊需求突出區域；2、注重區域均衡布局，中心城區、多點地區、生態涵養區3個圈層均有涉及。

第1點很好理解，三宗地都臨近地鐵。第二點提及的區域，中心城區指的是石景山，多點地區指的是房山，生態涵養區是指房山。

乍一看，貌似這次供地很豐富。一堆自媒體瘋狂炒作，又稱之為“王炸”地塊。

在花姐看來，對此番供地清單，是感到遺憾的。

去年，北京供地九輪。如果照此推算，今年第五輪供地，是為中場。

既然到了中場，依然不見所謂的真王炸地塊，即海淀和朝陽核心地塊。

如果看一下北京2026年至今的供地日歷表——包括去年甩過來的12宗，和今年新供的25宗。

這37宗地，在今年上半年會賣出21宗。而剩余16宗地，下半年又能真正上架多少呢？

今天是6月10日，雖然沒有到月末，但今年上半年的北京土拍成績，已大局已定。

花姐做過一版預測：

2026上半年，北京將賣宅地21宗。占地71.96公頃，規劃建面135.04萬平米，起價328.25億元，預計成交價在340億元左右，總溢價約3.5%。

再來看一下2025年同期：

2025上半年，北京賣宅地22宗，占地111.22公頃，規劃建面220.756萬平米，起價938.25億元，成交價在1005.48億元左右，總溢價約6.7%。

兩者一對比，2026上半年土拍成績同比2025年，是全線下跌：

1、成交土地面積跌35.3%；2、規劃建面跌38.8%；3、成交金額跌66.19%。

跌！跌！跌！這是2026年上半年北京土拍的關鍵詞。

按照政府文件，北京2026年商品住宅供地200-240公頃。實際上，2026年北京宅地真正的掛牌量，同比估計將縮水約15.4%。（詳見《北京供地計劃，太精確了》）

有了縮量之策，今年上半年土拍大縮水，也就不足為奇了。這也是為了二級市場（新房）和三級市場（二手房）的穩定。

對于2026年上半年的土拍成績，花姐有幾點總結：

1、缺乏核心區域地塊

21宗地里，朝陽區只有一宗，東壩地塊被中國金茂底價摘得；而海淀是零供地、零成交；其余，分散在各個區。

反觀2025上半年，海淀成交6宗、朝陽區成交3宗。

2、溢價地塊太少

截至6月6日，今年上半年成交土地16宗，只有4宗溢價。

高溢價兩宗分別是：豐臺太平橋地塊，保利以15.4%的溢價率拿下；和河北鑫界霸取蒲黃榆地塊，溢價16.4%。

為什么它們會高溢價去搶豐臺的地，大概率是對下半年供地信心不足，先搶下來再說。

反觀2025上半年，有9宗溢價成交，溢價率超過10%的有7宗，最高溢價是中海安瀾北京，溢價27.95%。

3、品牌房企拿地少

截至6月6日，全國性品牌房企拿地者，只有中建智地、華潤置地、保利發展、中國金茂和綠城中國，大部分地塊是被北京本土國企拿下。

反觀2025上半年，華潤置地、建發房產、中國金茂、中海地產、越秀地產、保利地產、招商蛇口、中建壹品、中建玖合等，幾乎所有品牌房企都有所斬獲。

出現這三點，核心在于2026上半年所供的地塊，入不了品牌房企們的法眼。

雖然它們非常缺地，大部分有近一年沒拿地了，但寧缺毋濫。

招商蛇口就是那個典型，它是今年上半年拿地積極性最高的，在土拍之前經常發出招標計劃，但真正到了上場時，顯得異常謹慎，導致顆粒無收。（詳見《招商蛇口拿地，風格變了》）

時間過半，北京土拍市場能否雄起，只能看下半年了。

從已披露的前五輪供地清單看，下半年待上架的16宗，也不是很理想。

1、朝陽區的永安里舊城改造0401-01地塊：在2024年第2、3輪，2025年第7輪供地出現過，一直沒有被激活。

原因是，建面16.1萬平米，體量大、緊挨長安街，施工難度大，開發周期長。

2、東城區西革新里危改項目：在2024年第4輪，2026年第1輪供地出現過。這個地塊太小，且北面地塊很不方正。

3、海淀區東升鎮0001、0002地塊：在2025年第9輪供地出現過，沒有上架的原因，是不是為了給臻澐和建發海晏，再留出足夠去化時間？

4、朝陽區的王炸地塊將臺629地塊、化石營6002地塊、甜水園地塊，不知何時能進入供地清單？而海淀的西北旺D1地塊、四季青西冉片區地塊，也未見蹤影。

5、劇透一下第五輪的房山大學城0028、0029地塊，據說激活著為央企電建地產。（詳見《北京郊區，掏出了好地》）

文章寫到最后，花姐突然覺得北京土拍市場的現狀，很像電影《等待戈多》的劇情，大家都在等待戈多這個拯救者。

然而，戈多自始至終也沒有出現。