四川
韓國住房政策或陷入“羅馬尼亞式停滯”。過度強調單套住房自住，可能壓縮租賃市場，重演羅馬尼亞的經濟困境。
大家好，這里是《朝鮮日報》優兔頻道《孫鎮錫看錢》。這一期節目試圖分析李在明政府所強調的“1套住房自住”房地產政策可能帶來的風險。政府正強力施壓多套房持有者出售除一套之外的房產，也在敦促那些把自有住房出租、自己住在租賃住房中的單套房持有者回到自住房居住。照此發展下去，理論上或許會出現這樣一種局面：沒有人無房，也沒有人持有多套住房，每個公民都擁有并居住在自己的房子里。
這在表面上看似一種烏托邦式圖景，但現實并非如此。東歐有一個國家，幾乎讓所有家庭都實現了“1套住房自住”。遺憾的是，這個國家正因單套房持有者比例過高而遭遇嚴重社會問題。這個國家就是羅馬尼亞。羅馬尼亞的失敗，對韓國房地產市場具有啟示意義。
根據歐盟統計局2024年的調查，羅馬尼亞的住房自有率達到94.3%。這不僅是歐盟成員國中最高的，也位居全球前列。其原因在于，民主政府上臺后，原本由國家持有的公共租賃公寓，以極低價格大規模轉入私人手中。那么，當單套房持有者變得過多之后，出現了什么問題？
首先，住房建設市場陷入萎縮。由于收入水平較低，而且幾乎人人已有住房，新建住房和購置新房的需求都在縮小。許多人至今仍住在老舊住宅中。統計顯示，14%的羅馬尼亞人居住在沒有浴室或室內廁所的房屋里。
更大的問題是，私人租賃市場幾乎消失。由于幾乎人人都是房主，住在私人出租住房中的羅馬尼亞人僅占1.3%。即便其他地區出現就業機會，人們也很難找到住處，因此無法遷移。結果，相當多的羅馬尼亞人選擇離開本國。據估計，羅馬尼亞總人口中有20%，即400萬人，生活在其他國家。
盡管韓國政府的住房政策本意并非如此，但它正在無意中把住房市場推向更接近羅馬尼亞的狀態。政府一方面施壓多套房持有者出售房產，另一方面又讓通過“缺口投資”購買這些房產變得困難，從而減少了租賃住房供應。如果這種趨勢持續下去，自住房自住的單套房持有者比例將進一步上升，租賃住房短缺也將不可避免。
目前，首都圈全境的全租和月租價格都在快速上漲，這正在推動購房需求上升。當政府難以充分供應住房時，不去增加供給，反而打壓那些提供住房的主體，最終承受損失的將直接是無房者。
在這一期《孫鎮錫看錢》中，我們還將介紹一位英國經濟學家的理論。該理論解釋了為什么當單套房持有者過多時，勞動力市場會走向崩塌。節目還將說明，德國和瑞士這兩個富裕的歐洲國家為何住房自有率較低，以及為什么即便房主比例不高，社會依然能夠正常運轉。此外，我們也會討論，為什么單套房持有者比例極高的羅馬尼亞，仍然無法穩定住房價格。
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