6月11號剛拍完的朱辛莊0055地塊，未來科學城底價9.09億托底拿到手。

純住宅部分地價才2.4萬，算上捆綁的公建商業，成本攤到住宅上，實際地價也就2.86萬/平左右。地價比巔峰時期中海寰宇未來約3.92萬/平的樓面價，怒降了1.1萬/平，也就是說，未來朱辛莊0055地塊賣到5.5萬/平，開發商已經有得賺。

要是這個價格出來，附近二手房上千戶老業主可要哭暈了?。樯犊迺灹?？咱們算筆賬你就清楚了。一、片區二手房、新房價格和產品對比片區里目前二手房的扛把子，領秀慧谷，D區前兩天成交了一套88平的南北兩居，總價413.2萬，單價4.7萬/平，得房率80%左右，套內單價估計在5.87萬一平。

0055地塊得房率估計90%以上沒問題，我們按照5.5萬/平的單價粗算，套內單價也就6.12萬/平。新地塊套內單價粗算下來，比領秀慧谷只貴了3000塊/平，而且同樣的89平的面積，新地塊比二手房多一個臥室，居住功能性更強、浪費面積更少，還是最新的四代宅品質更高，這不把周邊二手房卷死了嗎。

要知道領秀慧谷已經算是很扛價的次新了，88平戶型在23年7月高點的時候能賣到625萬，比現在貴210多萬。優質次新都一直被新房產生沖擊，片區內其他老破小二手房更難扛了，業主們能不哭暈嗎?片區里新房也比較集中，地塊西邊一墻之隔就是中海未來之境，當時拿地價3.17萬/平，5月份最新的網簽均價能賣到5.8萬/平，一個月賣20來套，在順銷盤里算不錯的。

現在新地塊樓面價比最低的未來之境還便宜4000，房價如果賣5.5萬/平，比隔壁便宜3000。中海未來之境得房率是83%-90%左右，0055地塊預計90%以上。對比下來，0055地塊離地鐵更近，位置更好，價格更低，得房率更高。另外我們再來看，中海未來之境97平只做到南向兩面寬。而現在的新房，90多平你好意思做兩面寬，標配就是南向三面寬。70多平的小三居才做兩面寬。

所以0055地塊不止在得房率上會提升，戶型大概率也會升級為最新的款式。關注朱辛莊的朋友們可以沖了，更多買細節問題，找飯總 → vfang10二、0055地塊可能做什么產品？首先看地塊的各項指標：占地面積1.27萬，地塊并不大。地上建筑規模3.18萬，按照套均100平計算的話，能做310套左右。容積率2.5，建筑限高80米，意味著會做高層，我們判斷很可能做高低配。南側做一些低樓層的洋房產品，北側做高層。

戶型大概率會和平西府地塊去搶一波客戶。平西府目前小道消息75平小三居，95平三面寬三居，106平四葉草四居，128平四面寬四居。我們預測朱辛莊0055地塊大概率也會是類似面積段，戶型參考星寰時代78-128平左右。

關注地塊進展，小道消息，更多買細節問題，找飯總 → vfang10三、周邊配套如何？

周邊的配套真心不錯，比起前幾年的規劃，現在已經成熟的落地了

朱辛莊板塊本身有小米產業園、紫光數字經濟科技園、中軟國際、好未來總部、中公教育總部這些

地塊距離13號線+8號線雙地鐵只有300米，2站地就是碼農區西二旗，3站就是清河、4站到上地，5站到學知園，騰訊北京新總部就在這邊，所以他自己板塊的產業加上背靠海淀碼農區，房子不愁賣的

他離地鐵口的萬達廣場更近，往西還有個超級合生匯，學校呢有北京一零一中學未來科學城學校和北京一零一中學昌平實驗學校兩個校區。

飯總常說的房子外三內五，外三的產業、地鐵、學校都還不錯。

相對全北京來說，這塊碼農熱愛的土地，還是值得入手的，關鍵就是看價格。

我們會持續追蹤地塊的最新消息，關注北京新房動態，買房省錢請加飯總微信vfang10進群最后聊個題外話，之前都說中海未來之境是朱辛莊最后一個住宅，結果又來個0055地塊，那么朱辛莊未來還會不會有新地塊。四、朱辛莊未來還會有地嗎？大華啟宸府南側，西側還有4塊地，雖然目前并不是住宅用地，但是誰敢保證后期再無企業接盤的情況下，變為住宅用地呢？

城市的發展畢竟是動態的。在規劃實施過程中，可能會出現新的情況和需求，比如城市發展方向的調整、產業結構的變化等。

相對全北京來說，這塊碼農熱愛的土地，還是值得入手的，關鍵就是看價格。關注朱辛莊0055地塊后續動態進展，昌平新、二手對比，價格動態情況，找飯總 → vfang10

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