文/北京進深 徐迪

6月20日，北京城建祥業順義0037地塊案名官宣：

青年ONE序。

明明是青年ONE二期，卻用了個“序”字，可以細品。

青年ONE序所在順義河東站0037地塊成交于3月18日，由北京城建旗下住總京順以5.71億元底價摘得，折合樓面價約1.4萬元/㎡。

規劃總建面約6.07萬㎡，其中地上計容建面約4.08萬㎡，容積率1.3。

擬建11棟6-10F坡頂小洋房，約432戶。

小戶型為主，結合臨鐵的優勢，目標以剛需及地緣首改客群為主。

戶均建面約94㎡，面積段預計88/98/115㎡。

除了西北角的2# 樓，大部戶型都能做到10米左右的三面寬。

中間帶架空層的3#、4# 樓，面寬能達到11米 。

成本優勢

項目公司即拿地主體，北京住總京順房地產開發有限公司，成立于2017年7月3日，注冊資本4億元。

法定代表人、董事長、總經理由巴德勝一人擔任。

該公司由北京祥業房地產有限公司100%持股，隸屬于北京城建旗下的住總集團。

項目距離地鐵15號線俸伯站直線約400米，交通便捷。

周邊有京漢生活廣場、北京兒童醫院順義婦兒醫院、潮白河森林公園、減河公園等生活配套設施。

西側就是住總青年ONE，一梯兩戶的純洋房社區，主推建面約72/89㎡三居和105㎡四居。

2024年9月底開盤，共11棟洋房444套房源，目前已售罄，成交均價3.26萬元/㎡。

住總青年ONE的拿地樓面價是1.62萬/㎡，而青年ONE序的樓面價要便宜2000+，成本優勢明顯。

總平圖撤回重發

早在5月20日晚間，0037地塊的方案設計圖就已公示。

然而，僅僅過了一天，這份圖紙便悄然下架，官方未就撤圖原因發布任何聲明。

從原圖紙上來看，最大的問題是存在安全隱患：

消防撲救場地，占用了綠地。

0037地塊共設置了12個撲救場地，其中有一部分面積與綠地重疊，且場地兩側還規劃了密集的大型樹木。

原圖紙郁郁蔥蔥的大樹顯得小區生態非常好，但是按照建筑防火規范，消防登高場地必須真硬化，嚴禁隱形設計。

6月10日，一版新的報規圖重新公示。

經濟技術指標沒有變化，樓棟排布沒有變化，整體園區格局也沒有太大變化，仍是以中央景軸對稱設計，強調禮序和儀式感。

設計單位也還是北京市住宅建筑設計研究院有限公司。

但是相較之前撤回的版本，新總圖采取了低飽和度色系，對于一些園林上的細節進行了模糊處理。

主要進行了以下幾個方面的調整：

1、消防撲救場地設計優化與規范表達

取消了植被標識，讓場地看起來更加規整。

原圖的撲救場地輪廓線為白色，新圖紙換成了顯眼的黑線，同時標明了場地的硬地寬度：10米。

北側正門入口那道穿過消防通道的風雨連廊，也專門做了文字說明：滿足消防車通行高度。

2、重新上傳了外立面效果圖

新版本比較簡單，主要展示樓棟立面造型，角度從正面換成了斜角。

沒有展示樓棟前的園林設計效果，那組惹禍的鹿群雕塑也不見了。

前一版效果圖上出現了一個低級錯誤。

一只象征吉祥福祿的小鹿雕塑，修圖時竟然把頭給P掉了。

不僅破壞了視覺完整性，更在心理層面制造了不適感。

在公示階段犯下如此疏漏，這種細節把控上的松懈，很容易讓人對項目品質產生不太好的聯想。

3、鳥瞰圖收起了景觀細節

新版鳥瞰圖上的幾個園林組團都沒做展示。

其實一般報規階段很少體現景觀細節，雖然很好看，但也容易被挑毛病，拿來與實景對比。

這個項目取消這些園林組團，還有一個重要的考慮，給消防場地讓位。

上一版就是景觀做得太滿，明顯是占用了消防場地。

暗藏玄機

除了上述幾項變化，還有一些細微調整，比如：

用陰影標記了首層局部架空的位置。

入口配套樓增加了“鄰里共享空間”的說明等。

而真正藏在新舊圖紙里的3個細節，才是決定這個盤值不值得買的關鍵。

1、容積率別只看數字

很多人說它容積率1.3，比隔壁兄弟盤住總青年ONE的1.5更低密。

這是一個很大的誤區！

0037樓棟整體西偏南超20度，靠角度卡日照規則，大幅壓縮了樓間距。而青年ONE是正南正北，實打實寬樓間距。

說白了，這兩個盤的真實居住密度，是差不多的。

2、刻意壓低樓層高度

0037地塊限高36米，它只建到30米，清一色6–10層洋房。

北邊1、2號樓，在限高30米控制線之外，本來能建11層，完全合規！

但開發商故意不建，為了和青年ONE做出差異化，打造純10層低密洋房人設，賣房更有價值點。

3、封閉防火挑檐第二盤

盡管新版總平圖換了一種表達風格，但陽臺等贈送空間還是沒有畫出來。

指標顯示，地上建筑有1093.18㎡的不計容面積，除了公區配建，應該有相當一部分會用在陽臺等贈送方面。

從立面效果圖也能看到，南側有開敞陽臺+防火挑檐；

端戶為轉角窗，還有北側的設備平臺，尺度都不小。

參考青云國樾的操作：防火挑檐大概率會封閉進入室內，實打實白送面積，整體得房率估計達到100%。

相關公司：北京城建sh600266