——圖文僅供參考

有一個(gè)反常識(shí)的現(xiàn)象： 市場(chǎng)瘋狂做小面積 。

不對(duì)啊。

印象中，這幾年好像都在“做大”：做改善，做豪宅，做大面積，提高得房率，市場(chǎng)反饋也是叫好又叫座，比如北京的建發(fā)海晏、華潤(rùn)臻澐，比如杭州的頂級(jí)豪宅望天際，比如深圳的華潤(rùn)沄璽，比如廣州的保利玥璽灣，單價(jià)高、總價(jià)高、面積大、去化快。

上次去北京看建發(fā)海晏，去年拿地，今年去化七七八八了，單價(jià)13萬(wàn)，套均總價(jià)3000萬(wàn)，很意外，有錢(qián)人還是這么多啊。

這給了大家一個(gè)錯(cuò)覺(jué)：市場(chǎng)都是大面積，大面積還賣(mài)得好。

其實(shí)恰恰相反。

任何支撐基本面的都是小戶(hù)型、低總價(jià)。

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北京。

前一段去了一趟北京。

主要看了海淀的一些樓盤(pán)，昌平的龍湖觀(guān)萃給了很深的印象。

龍湖觀(guān)萃位于昌平的生命科技園片區(qū)，跟海淀的田村一樣，核心區(qū)的邊角料，遠(yuǎn)主城、位置差、界面差、配套差，按理說(shuō)去化應(yīng)該很一般，實(shí)際上很不錯(cuò)，目前尾盤(pán)在售。

3個(gè)原因： 開(kāi)盤(pán)早、高贈(zèng)送、小面積 。

最小竟然做到了77平，按照單價(jià)5.4萬(wàn)，總價(jià)才400萬(wàn)出頭。

400多萬(wàn)很貴是不是？不是。隔壁海淀，大部分100平以上，而且贈(zèng)送很少，即使按照田村這種相對(duì)邊緣，單價(jià)也高達(dá)8萬(wàn)，總價(jià)800萬(wàn)以上，龍湖才400萬(wàn)起步，很香了。

再說(shuō)重慶。

沒(méi)看全，比如中央公園的3、4個(gè)新盤(pán)，起步面積段最小80平，比如主城的幾個(gè)樓盤(pán)，華僑城、招商的新盤(pán)，最小面積竟然只有83平。

比如中央公園的幾個(gè)樓盤(pán)，綠城華潤(rùn)康田萬(wàn)科，起步才80平，總價(jià)都控制在120萬(wàn)起步，單價(jià)1.2萬(wàn)左右，要知道這可是中央公園啊，前幾年最火爆的片區(qū)之一，地王、漲價(jià)都是常態(tài)，單價(jià)2萬(wàn)以上，200、300萬(wàn)是成交主力，當(dāng)下已經(jīng)冷靜了很多。

再比如沙坪壩的華僑城熙宸，最小83平，位置非常好啊，主城，核心，商業(yè)，地鐵全都有，應(yīng)該做大戶(hù)型啊，最后還是選擇了小面積，為什么？市場(chǎng)很一般，即使主城依舊不錯(cuò)，溢價(jià)不是第一位，回款、現(xiàn)金流才是第一位。

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今年二手房市場(chǎng)誰(shuí)最火？

上海。

如果把成交數(shù)據(jù)鋪開(kāi)，一個(gè)非常扎心的事實(shí)： 300萬(wàn)以?xún)?nèi)才是絕對(duì)主力，占比至少7成，極高占比 。

去年5月開(kāi)始，300萬(wàn)以下突破70%，今年3月最高超過(guò)72%，200萬(wàn)以下更是從4成提高到5成，5月（數(shù)據(jù)不全的情況下）回落到70%。

看著好像1500萬(wàn)以上占比少了，但是別忘了，成交量的基數(shù)上去了。

1、房?jī)r(jià)跌了不少，因此總價(jià)下降。

2、300萬(wàn)以下依舊是主力。

3、豪宅市場(chǎng)很穩(wěn)定，老錢(qián)新錢(qián)往里沖。

4、兩極分化，剛需+改善兩開(kāi)花，中間占比被壓縮。

300萬(wàn)以?xún)?nèi)的房子都在哪里？

大致分為兩部，一種是內(nèi)環(huán)老破小，位置好，配套好，租售比高，無(wú)非是破點(diǎn)，虹口靜安徐匯濰坊曲陽(yáng)路，一種是外環(huán)剛需，康橋曹路三林九亭泗涇顧村上大，不遠(yuǎn)不近，總價(jià)跌了，門(mén)檻更低，以前租房的會(huì)買(mǎi)，年輕人也會(huì)買(mǎi)。

還有一個(gè)中指院的數(shù)據(jù)（2026年1-4月），更全，大家可以看一下。

北京：300萬(wàn)以?xún)?nèi)二手房占比78%，70㎡以下成交占比38%；70-90㎡小三房新房成交占比52%。

上海：300萬(wàn)以下二手房成交占比72%，70㎡小戶(hù)型成交占比42%，200萬(wàn)以?xún)?nèi)剛需房源占比一半左右，老破小、近郊兩房賣(mài)得最快；近郊新房70-90㎡緊湊三房成交占比65%，75㎡迷你兩房很多。

深圳：300萬(wàn)以?xún)?nèi)二手成交占比31%，90㎡以下小戶(hù)型成交占比32%；1-5月新房90㎡以下占比55%，300-500萬(wàn)占62%，光明、沙井等近郊新規(guī)小三房開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)，龍湖觀(guān)萃320萬(wàn)起步小戶(hù)型開(kāi)盤(pán)40分鐘售空。

廣州：1-5月二手房300-500萬(wàn)占比 56%，90㎡以下占比61%。新房300-500萬(wàn)成交占比59%，主城89㎡三房成樓盤(pán)固定標(biāo)配。

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為什么都在做小面積、買(mǎi)小面積？

本質(zhì)上，都是降低債務(wù)壓力。 政府新規(guī)出現(xiàn)很多小戶(hù)型規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商做小面積戶(hù)型，購(gòu)房者也用腳投票買(mǎi)小戶(hù)型。

1個(gè)核心背景，2個(gè)底層邏輯。

1個(gè)核心背景：大環(huán)境不好，大家手里沒(méi)錢(qián)。

別看40萬(wàn)以上的中大型汽車(chē)成交量一個(gè)比一個(gè)高，別看北上廣深杭成的豪宅成交一個(gè)比一個(gè)好，這只是市場(chǎng)的一個(gè)橫切面，占比很小的橫切面，只是因?yàn)闊岫雀撸尨蠹艺`以為這是市場(chǎng)主力。

2個(gè)底層邏輯：

（1）控面積=讓更多的人買(mǎi)得起。

價(jià)格不重要，溢價(jià)不重要，有人買(mǎi)很重要。

行情好，到處都是140、160，單價(jià)再高也有人買(mǎi)。現(xiàn)在預(yù)期都保守了，地價(jià)沒(méi)有太大變化的情況下，單價(jià)變化不大，只能降面積、提高得房率。

（2）現(xiàn)金流，現(xiàn)金流，現(xiàn)金流。

對(duì)于任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商，活下去很重要，熬死對(duì)手就是勝利。

一棟樓100套，全做大戶(hù)型，半年賣(mài)20套；換成小戶(hù)型，兩個(gè)月清光50套，你選哪個(gè)？

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那么，做小面積、控總價(jià)對(duì)市場(chǎng)有什么影響？

總體來(lái)說(shuō)， 利大于弊 。

先說(shuō)好的。

1、你買(mǎi)得起房了。

大環(huán)境變了，市場(chǎng)沒(méi)有那么好了，以前房?jī)r(jià)3萬(wàn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)2萬(wàn)，以前最小120平，現(xiàn)在最小90平，總價(jià)從360萬(wàn)一下子降到了180萬(wàn)，直接砍半了。

這還只是賬面上的利好。

如果再加上首付比例更低、貸款利率更低，不用搶房，不用找關(guān)系，不用恐慌，甚至能買(mǎi)到位置更好、產(chǎn)品更新、得房率更高的產(chǎn)品，這一定是好事。

2、開(kāi)發(fā)商穩(wěn)定現(xiàn)金流，降低風(fēng)險(xiǎn)。

低總價(jià)一定好賣(mài)，這是市場(chǎng)的鐵律。

大批量小戶(hù)型快速走量，房企每個(gè)月都有穩(wěn)定回款，資金鏈壓力緩解，延期交付、爛尾概率隨之下降，這是宏觀(guān)層面的好事。

但是這樣做也同樣存在風(fēng)險(xiǎn)：

全面利空二手房。

買(mǎi)新不買(mǎi)舊，這在任何行業(yè)都是鐵律。即使新房貴一點(diǎn)，但這些其實(shí)都是紙面數(shù)據(jù)，畢竟得房率更高，100%都是最基礎(chǔ)的（除了海淀，哈哈哈），動(dòng)輒110%、130%大家也都習(xí)以為常，戶(hù)型更好，精裝修，物業(yè)更好，80平做三房甚至四房，100-120平做四房，這樣算下來(lái)，其實(shí)現(xiàn)在80平等于過(guò)去100平，110平等于過(guò)去130平，140平等于過(guò)去160平甚至更大，總價(jià)差不多甚至更低，你選擇哪一個(gè)？

我上次去海淀的橡樹(shù)灣，小區(qū)特別不錯(cuò)，什么都好，什么都有，但是房齡有點(diǎn)老，人車(chē)不分流，戶(hù)型一般，雖然一年成交也在100多套，已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了，但也被新房分流了不少，價(jià)格也不穩(wěn)定，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)不算好事。

最后，只剩下優(yōu)質(zhì)的二手房容易成交。但是畢竟優(yōu)質(zhì)二手房還是少數(shù)，更多的是物業(yè)一般、戶(hù)型一般、裝修一般、房齡還老的老登，成交量上不去就意味著還得降價(jià)。

THE END