作者：縱橫論市

這段時間路過廣州增城的多個小區(qū)，總能和周邊中介、小區(qū)業(yè)主聊上幾句。聊起當(dāng)下的房子，不少人都透著一股說不出的無奈。

當(dāng)?shù)厝f科幸福譽(yù)是片區(qū)內(nèi)關(guān)注度很高的樓盤，幾年前這里還是市場熱門選擇，開盤就有人連夜排隊(duì)，如今價(jià)格早已今非昔比。

樓盤單價(jià)從巔峰時期的3.8萬元，一路回落至現(xiàn)在的1.7萬元，價(jià)格出現(xiàn)了明顯的深度回調(diào)，近乎折半。

可讓業(yè)主們頭疼不已的是，即便價(jià)格降成這樣，房子依舊很難出手。有業(yè)主坦言，掛牌大半年，真正主動咨詢、實(shí)地看房的人寥寥無幾，說白了，壓根就沒人主動來問。偶爾有幾位意向客戶到訪，看到價(jià)格還有下調(diào)空間，反而更加猶豫，生怕自己接手在價(jià)格半山腰。

最近網(wǎng)絡(luò)上時不時傳出樓市回暖的聲音，不少人覺得市場已經(jīng)觸底反彈，甚至有人喊出抄底的說法。

但結(jié)合實(shí)地走訪見聞，再對照中指研究院、克而瑞等機(jī)構(gòu)發(fā)布的全國成交數(shù)據(jù)就能發(fā)現(xiàn)，局部的零星熱度，改變不了整體走向。

國家統(tǒng)計(jì)局2026年5月數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅價(jià)格同比下降5.8%，二線城市下降3.2%，三線城市下降4.2%。

國內(nèi)多數(shù)城市的住宅價(jià)格還在持續(xù)走弱，“降價(jià)容易、成交艱難”，已經(jīng)成為當(dāng)下樓市十分普遍的現(xiàn)狀。大幅讓利之后為何依舊遇冷？放眼全國還有多少類似的樓盤？我們不妨結(jié)合真實(shí)數(shù)據(jù)與市場現(xiàn)狀，細(xì)細(xì)梳理一番。

放眼國內(nèi)各大城市，房價(jià)回落早已不是個別區(qū)域的現(xiàn)象。結(jié)合2021至2026年五年成交數(shù)據(jù)，我們按照價(jià)格回調(diào)幅度，梳理當(dāng)下市場的整體面貌。

需要提前說明，下文所有價(jià)格均為二手真實(shí)成交價(jià)，行業(yè)內(nèi)二手房掛牌價(jià)普遍會比實(shí)際成交價(jià)高出5%至10%。部分超低價(jià)格房源屬于業(yè)主急售的個別情況，并不能代表整個區(qū)域行情。

首先是第一梯隊(duì)，這類房源價(jià)格出現(xiàn)深度回調(diào)，區(qū)間在50%-70%，過往疊加的市場溢價(jià)基本完全出清，也是目前流通性最差的一類房產(chǎn)。

廣州增城新塘、知識城等曾經(jīng)的熱門板塊，像萬科幸福譽(yù)、錦繡天倫等小區(qū)，價(jià)格近乎折半。早年入手的購房者基本被套牢，有業(yè)主粗略計(jì)算，不算貸款利息，賬面虧損就超過兩百多萬。即便大幅讓利，房源長期掛牌，始終難以達(dá)成交易。

深圳八卦嶺、坪山燕子嶺一帶的老舊小戶型、宿舍類房源，受學(xué)區(qū)相關(guān)政策調(diào)整影響，附加價(jià)值徹底消失。部分房源五年間跌幅達(dá)到72%-76%，一套巔峰期總價(jià)435萬的房源，如今成交價(jià)僅101萬，相當(dāng)于打了2.3折。中介坦言，這類房源如今租賃需求都十分低迷，交易更是難上加難。

再看長三角區(qū)域，溫州鹿城及下轄縣域，疊加人口外流與前期市場熱度退潮，區(qū)域整體價(jià)格回調(diào)58%-63%。

上海金山、崇明等遠(yuǎn)郊片區(qū)，因?yàn)槿鄙俪墒飚a(chǎn)業(yè)支撐，當(dāng)前房價(jià)僅為高點(diǎn)的三至五成，購房者的接手意愿持續(xù)低迷，不少小區(qū)甚至出現(xiàn)掛牌一整年都沒有成交的情況。

第二梯隊(duì)屬于大幅回調(diào)范疇，跌幅集中在40%-50%，也是各大城市遠(yuǎn)郊剛需板塊的重災(zāi)區(qū)，區(qū)域內(nèi)供需矛盾十分突出。

杭州余杭閑林、臨安、富陽等遠(yuǎn)郊板塊，五年累計(jì)價(jià)格回調(diào)41%-45%，房價(jià)回落到五六年前的水平。不少業(yè)主感慨，當(dāng)初沖著規(guī)劃利好入手，如今配套落地緩慢，房價(jià)卻跌回原點(diǎn)。

南京江寧祿口等片區(qū)整體跌幅處在40%-50%區(qū)間，其中翠屏城單價(jià)從1.7萬元跌至四千多元，僅為局部急售個案，不代表整片區(qū)域行情。中介表示，當(dāng)下遠(yuǎn)郊房源即便降價(jià)二十萬，也很難吸引到意向買家。

北京通州非核心地段，單價(jià)從5.5萬元回落至3.2萬元，跌幅超41%。天津津南海教園、八里臺板塊，五年周期內(nèi)價(jià)格回調(diào)約40%，不少房源單價(jià)已經(jīng)跌破萬元。

最后是第三梯隊(duì)，以明顯回調(diào)為主，跌幅25%-39%，大多出現(xiàn)在二線城市主城非核心區(qū)域，整體呈現(xiàn)緩慢下行的態(tài)勢。

武漢城區(qū)房齡超過二十年的老舊住宅，價(jià)格近乎腰斬，而城市核心改善型房源，價(jià)格則保持相對平穩(wěn)。當(dāng)?shù)刭彿空呷缃窀鼉A向選擇主城房源，對遠(yuǎn)郊樓盤興趣寥寥。

廣州南沙蕉門河個別標(biāo)桿樓盤跌幅偏大，屬于獨(dú)立個案，全區(qū)整體價(jià)格僅回調(diào)9%-18%。在高庫存的壓力下，區(qū)域房價(jià)還在緩慢走低，有開發(fā)商直言，當(dāng)?shù)匦路咳セ芷谝殉^28個月，二手房競爭壓力巨大。

除此之外，合肥全市均價(jià)較高點(diǎn)回調(diào)26%，廈門島外四區(qū)價(jià)格普遍回落，只有城市核心地段依舊保持著市場韌性。

綜合來看，從一線大城到三四線城市，遠(yuǎn)郊新區(qū)、依附附加資源的老舊房源，集體陷入了越降價(jià)、越難成交的僵局。就目前的形勢判斷，市場整體的弱勢狀態(tài)，短時間內(nèi)很難出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，甚至還有進(jìn)一步走弱的可能。

梳理完全國各地的案例，不難發(fā)現(xiàn)，價(jià)格持續(xù)走弱的房源，基本可以歸為兩大類別，這也是當(dāng)前樓市下行的主要重災(zāi)區(qū)。

第一類是依靠城市規(guī)劃概念炒作起來的遠(yuǎn)郊新區(qū)房源。2020到2021年，不少片區(qū)憑借新區(qū)規(guī)劃、發(fā)展利好拉高房價(jià)，但這類區(qū)域普遍存在產(chǎn)業(yè)支撐不足、常住人口偏少、通勤出行不便等問題。

經(jīng)過這一輪調(diào)整，片區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)量巨大，房源積壓問題嚴(yán)重，部分區(qū)域去化周期超過25個月。早期入場的投資群體陸續(xù)離場，業(yè)主紛紛下調(diào)報(bào)價(jià)讓利，可依舊難以吸引購房者，后續(xù)的下行壓力還在持續(xù)。廣州增城、上海金山、南京祿口都屬于這類典型區(qū)域。

第二類是高度綁定教育資源的老舊住宅。這類房源本身居住條件一般，價(jià)值幾乎全部依托學(xué)區(qū)紅利。隨著多校劃片、教師輪崗等教育均衡政策落地，學(xué)區(qū)帶來的附加價(jià)值逐步出清，價(jià)格隨之明顯回落。

即便主動降價(jià)，也很難恢復(fù)往日的市場熱度，深圳八卦嶺、北京海淀的老舊小區(qū)都在此列。不少家長如今不再單純追逐老破小學(xué)區(qū)房，居住體驗(yàn)也成為重要考量標(biāo)準(zhǔn)。

反觀各個城市的核心地段、配套成熟、產(chǎn)業(yè)集聚的優(yōu)質(zhì)住宅，價(jià)格始終保持平穩(wěn)。樓市兩極分化的格局已經(jīng)變得十分清晰，那些基本面薄弱的房源，幾乎看不到價(jià)格修復(fù)的空間。

大面積降價(jià)卻依舊冷清，表面是交易遇阻，背后則是樓市多項(xiàng)底層運(yùn)行邏輯，發(fā)生了難以逆轉(zhuǎn)的改變。

首先是整體供需關(guān)系徹底扭轉(zhuǎn)。目前全國住房套戶比達(dá)到1.16，已經(jīng)突破國際合理區(qū)間1.0-1.1，住房總量整體趨于飽和。

住建部數(shù)據(jù)顯示，三四線城市去化周期普遍超過24個月，部分遠(yuǎn)郊新區(qū)甚至達(dá)到30個月以上。新房為了回籠資金持續(xù)讓利，也不斷拉低了二手房的價(jià)格預(yù)期，供需失衡的現(xiàn)狀，短期內(nèi)很難得到改善。

其次是人口基本面持續(xù)走弱。國家統(tǒng)計(jì)局2026年1月數(shù)據(jù)顯示，2025年全國出生人口792萬，人口自然增長率-2.41‰；民政部數(shù)據(jù)顯示，2025年結(jié)婚登記676.3萬對，較2021年峰值下降超35%。

樓市最基礎(chǔ)的剛需群體不斷縮減，同時，三四線城市與城市遠(yuǎn)郊區(qū)域人口持續(xù)外流，缺少穩(wěn)定的常住人口作為支撐，房產(chǎn)也就失去了最核心的需求底盤。

再者，房產(chǎn)的投資屬性已經(jīng)大幅弱化。中指研究院2026年5月報(bào)告顯示，全國住宅平均租金回報(bào)率僅2.0%，高于10年期國債收益率1.8%，房產(chǎn)作為投資品的吸引力大打折扣。

疊加央行公布的數(shù)據(jù)，2025年居民部門杠桿率達(dá)62.5%，國內(nèi)居民負(fù)債率處于高位，大眾對未來收入的預(yù)期偏向保守，主動背負(fù)長期大額負(fù)債置業(yè)的人群越來越少，投資群體基本全面退場。

政策層面也在持續(xù)重塑市場價(jià)值。教育相關(guān)改革不斷剝離學(xué)區(qū)房的額外溢價(jià)，而當(dāng)前樓市政策的核心以防范風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定市場為主，不再推出大規(guī)模刺激舉措，市場炒作的空間被徹底壓縮。業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，當(dāng)下政策以托底為主，并不會改變市場長期走勢。

除此之外，行業(yè)還面臨著連鎖壓力。房企普遍存在現(xiàn)金流緊張的問題，新盤定價(jià)普遍低于周邊二手房10%-15%，持續(xù)壓制二手市場行情。

2026年一季度全國法拍房成交量同比增長18%，司法處置房源低價(jià)入市，也進(jìn)一步加重了購房者的觀望情緒，整個市場的交易活力不斷走低。

人口、供需、政策等多重因素相互疊加，而這些核心基本面，在未來3-5年內(nèi)都難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，這也是樓市遲遲無法回暖的核心原因。

當(dāng)下不少人對樓市的判斷，很容易陷入兩個認(rèn)知誤區(qū)，也正是這些片面看法，讓大家看不清市場的真實(shí)模樣。

第一種誤區(qū)，把局部的看房人數(shù)增多，等同于樓市全面回暖。少數(shù)城市核心優(yōu)質(zhì)樓盤出現(xiàn)零星看房客流，只是剛需、置換群體的正常看房行為，僅僅是極小范圍的現(xiàn)象。

放眼絕大多數(shù)弱勢板塊，交易冷清的現(xiàn)狀并沒有改變，局部的短暫熱度，根本無法扭轉(zhuǎn)市場整體的下行趨勢，反而還容易掩蓋市場真實(shí)的冷清狀態(tài)。就像廣州天河核心區(qū)看房熱度尚可，卻代表不了增城、南沙等片區(qū)的低迷行情。

第二種誤區(qū)，僅憑部分房源大幅回落，就判定整座城市樓市徹底走弱。如今的樓市早已告別普漲普跌的階段，深度分化是常態(tài)。

一線、強(qiáng)二線城市核心片區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格平穩(wěn)；城市普通住宅保持小幅陰跌；遠(yuǎn)郊概念盤、老舊學(xué)區(qū)房則持續(xù)承壓。用局部房源的走勢，定義整座城市的樓市，顯然并不客觀。

判斷房產(chǎn)的市場走向，地段、產(chǎn)業(yè)、人口、配套才是核心標(biāo)尺。而當(dāng)下大量基本面薄弱的房源，早已失去了價(jià)格向上修復(fù)的基礎(chǔ)。

結(jié)合現(xiàn)有的數(shù)據(jù)與行業(yè)現(xiàn)狀，也能對后市走向做出客觀判斷。短期內(nèi)，樓市并不具備全面反彈的條件，整個市場會進(jìn)入漫長的底部調(diào)整階段，調(diào)整周期也會進(jìn)一步拉長，大概率會持續(xù)三到五年甚至更久。

城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房源，價(jià)格波動極小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，是當(dāng)下市場中為數(shù)不多的穩(wěn)定板塊。主城普通住宅會維持緩慢下行的狀態(tài)，交易活躍度始終處在低位，想要快速成交，只能選擇大幅讓利。

而遠(yuǎn)郊新區(qū)、老舊學(xué)區(qū)房這類弱勢房源，下行壓力依舊存在，流通性還會持續(xù)走弱，未來兩到三年都看不到回暖的跡象，甚至?xí)萑雰r(jià)格持續(xù)走低、始終無人接盤的困境。

依靠概念、炒作推高房價(jià)的時代已經(jīng)徹底落幕，房產(chǎn)價(jià)值終究要回歸城市真實(shí)的發(fā)展基本面。對于各類弱勢房源而言，漫長的調(diào)整之路，才剛剛開始。

房價(jià)大幅回落卻依舊無人問津，是當(dāng)前樓市最真實(shí)的寫照。本輪市場調(diào)整才剛剛進(jìn)入深水區(qū)，兩極分化也會成為未來五到十年的長期常態(tài)。褪去炒作的外衣，房產(chǎn)終將回歸居住的本質(zhì)，這也是市場發(fā)展的必然方向。