很多人以為，買下出租房之后，剩下的事情就是“坐等收租”。真正做過幾年房東之后才會發現：房地產從來不是“買房”這么簡單。

房地產從來不是“買房”這么簡單。它涉及 remodeling、HOA、保險、法律、避險、貸款、環境、房客、物業管理，甚至還有各種你從未想到過的社會規則與人性細節。做小地主，本質上其實是在經營一個小型 business。而任何 business，最終都繞不開：風險、流程與管理。

01

Remodeling 的價值回歸

如何使現存的房屋讓潛在的租客看了喜歡，愿意付足夠高的房租，同時又不過分修整以致于入不敷出，是所有小地主企圖找到的平衡點。

首先，得確定這不是自住房，不需要把出租房修整得美輪美奐。投入與產出并非線性關系，而是像藥物在體內轉化：藥代動力學所遵循的米氏動力曲線。即初始投入起效甚微，此后投入與產出成曲線正比（不是零階動力學 zero-order pharmacokinetics），再往上投入時，產出逐漸減少，但并非持平，只是趨于無窮大。這在藥理學上稱為一階藥代動力學（first-order pharmacokinetics），占所有藥物的 95%。

用在實際操作中，可以想見：某些整修對提升出租房的價值作用極小，但是必須做到；此后的一系列整修，將能達到價值最大化；繼續往上添加項目，則只會為進一步價值實現提供有限增量。

下面來看看一些基本項目的價值體現。

A. Curb appearance

如果外觀雜亂、垃圾當道、庭院雜草叢生、屋檐碎片飄蕩，那肯定得整理好。

這筆費用屬于“墊底成本”。不花這點錢，房子根本無法租出；花了，也是天經地義，不會給這個房子增加多少分。

出租房的 curb appearance 與自住房不同。前者沒有太多印象分，因為居住者更看重室內環境；而自住者則更強調內外一體。

B. 重要加分部分

這個區段內所花的投資，往往具有較大的產出回報。

它包括：

• 廚房

• 浴室

• 地面

• 油漆

• 改變房內視覺流暢度

• “其它”（如圍墻、中央空調等）

這大概是投入產出比最高的項目。

在家且清醒時，廚房是各人種、各性別花時間最多的地方之一。據統計，中國人每天花在廚房的時間約 2-3 小時，印度人更多。

當家庭主婦／主夫在這里花這么多時間時，自然會比較注意其舒適、美觀體驗。

1）櫥柜

很多櫥柜看似破爛，但經過 sanding 和重新油漆后，立即面目全非，而且價格不貴。

當然，如今標準尺寸的預制櫥柜價格也不會太貴，比如在 Home Depot、Lowe’s 等店。

2）臺面

盡量將現存的 laminate（層壓板）換成 granite（花崗巖）或者 marble（大理石）。

盡管這意味著幾千美元的支出，但其產出非常大，而且屬于長期產出。

石頭臺面的前期開支約為 laminate 的 3-4 倍，而壽命通常也是后者的 3-4 倍。

更重要的是：在其它條件相同情況下，石頭臺面的廚房能夠降低空置率，也更容易讓租客接受較高租金。

3）家電

如果需要更換廚房家電，可以考慮統一使用不銹鋼面的家電，會明顯增加整體觀感。

b）浴室

這是第二重要的房間，處理得恰當，會對女租客更有吸引力。

1）水池

如果條件允許，雙池遠優于單池，尤其適合雙職工家庭。

2）臺面

浴室臺面用石英（quartz）比較好。

它是人工合成材料，價格低于花崗巖和大理石，但耐用度反而更高。

Laminate 雖然稍便宜一些，但不經用。

3）燈具和鏡子

浴室內燈具以及稍具藝術性的鏡子，會明顯增加觀感。

4）顏色

盡量漆成淺色、暖色。

c）地面

南方多用地磚。

北方則更適合 vinyl flooring 或 luxury vinyl flooring。

前者富麗，后者具有木感且防水。

地毯并非毫無用處。不少北方人在臥室仍喜歡淺色厚地毯。

d）油漆

油漆的差價可以非常大。

touch-up paint 和全屋重漆的價格，可能相差數百到數千甚至上萬美元。

在沒有大缺陷的前提下，補漆往往比全漆更合適。

房頂漆很多時候可以省略。

e）改變室內設計理念

追求 open floor concept。

這個概念比較抽象，但在不損傷承重結構的前提下，拆除一堵墻平均約需 $2500。

如果能讓整個單元突然變得開放、明亮、流暢，對一些較高檔的出租房來說，往往值得。

f）圍墻

有圍墻的房子，對有小孩的租客吸引力很大。

但做圍墻所費不小。

木板圍墻的價格因地區、地界大小和高度不同而變化。

一年前統計（6-8 尺高）：

• 材料費約 $10-$15 / linear foot

• 人工費約 $5-$25 / linear foot

總費用約 $15-$60 / linear foot。

如今由于建材和人工上漲，價格應該更高。

以上只是一些很粗略的想法。

具體哪些部分需要裝修，以及裝修到什么程度，仍需視不同房屋的個體情況而定。

C. 一些 home remodeling 項目對房屋增值的影響

這些原則不僅適用于投資房，也適用于自住房。

總體而言，home improvement 平均每花 $1，大約會帶來 $0.7 的回報。

如果是自住房，投入少于回報也是常有的事。畢竟住得開心、自己享受，本來就是無價的。

As a rule of thumb：

增加現有區域功能性，以及增加可使用面積的項目，回報通常最好。

房屋升級與汽車不同。后者屬于折舊商品，投入的錢基本分文不歸；而前者則屬于升值商品，投入的錢往往有一定程度回報。尤其在房市火熱時，回報率甚至可以達到或超過 100%。

a）回報較好的項目

• 廚房

• 浴室

• finishing basement

• 修整正門外觀（尤其自住房的 curb appeal）

• 游泳池

• hot tub

• home theater

• 后院娛樂設施等

項目

費用

回報

回報率

Garage door

$3900

$3660

94%

廚房小整

$25000

$19000

76%

外墻置換

$20000

$14000

70%

換木窗

$23000

$15000

65%

Deck

$17000

$11000

65%

房頂

$28000

$17000

60%

浴室

$30000

$18000

60%

廚房大整

$80000

$45000

55%

任何 remodeling 都要視具體情況而定。

一個 10 萬的房子，肯定不會做 20 萬的 upgrade；而一個 200 萬的房子，只做 1 萬的 remodeling，則往往杯水車薪。

記得曾有人說過：

一般廚房更新，用房價的 10%；

主臥浴室更新，用房價的 5%。

當然，個人愛好不同，一雙鞋不可能讓所有人的腳都舒服。

02

HOA

曾經有個熱點新聞，是一位中年華婦因拒交 HOA 費而官司纏身，最后因種種原因飲彈身亡。

什么是 HOA？

HOA：Home Owners’ Association。

A）起源

上世紀 40 年代起源于美國。先在郊區興起，再逐漸進入城市，并在政府鼓勵下迅速擴展至全國。

B）組成：董事會由眾多房主中選出。

任期各州差異很大：

• 加州不限期

• 佛州和喬治亞州限定連續任期不超過 8 年

具體運作同時受州法和 HOA bylaw 影響。通常董事會成員都是志愿者，不收取物質報酬。

C）功能

保護社區公共區域；保證社區健康；維持物業價值。通過向房東收取月費、季費或年費，用于維護上述功能。

D）操作

董事會本身制定宏觀政策，對社區方向作出調整。具體執行則交由管理公司。管理公司通常：

• 收一次性手續費

• 每月每單元收若干傭金（如 $10-$20）

• 額外服務另收費

其職責包括 HOA 的日常事務，其中包括收費和罰款。

E）權力

說大不大，說小不小，有時也可以非常巨大。董事會制定預算，各戶按面積或房間數分攤。預算一旦通過，通常一年不變。這個數字基本無法談判。

董事會通過管理公司，對個體業主行為進行監管和協調。

F）常見違反 HOA 規定的事項 a）landscaping unkept b）停車問題

會規定允許哪些種類以及多少車輛停在自己車庫之外。

c）出租限制

包括：是否允許長租或短租、出租房占社區比例

d）垃圾桶及其它礙眼物品 e）噪音污染但超過一定程度后，HOA 通常會 defer 給警方處理。 f）節日裝飾 g）外觀改變，如門窗、車庫顏色等。

有時候這些限制確實非常不人性，也是 HOA 與房主最常見的沖突點。

G）HOA 對屋主可能采取的處罰

通常 HOA 會先發一封警告信，限若干天（如 10 天）內整改。但 HOA 也常像任何政府機構一樣（盡管嚴格來說它并不是政府機構，而是房主選出的義務工作者），有時會做出令人無語的決定。比如，不把信寄給實際居住的房客地址，而寄給外州房東。房東往往接近甚至超過截止日期才看到信。接下來通常便是第二次警告、附帶罰款威脅（$25-$100），甚至轉至 HOA attorney’s office。到了這一步，最好盡快解決，以免卷入訴訟。

H）最壞結果：lien（留置權）

一旦發展到 lien，房主將無法出售該房。如果長期不付 HOA dues 或罰款，且調解無效，HOA 有權推動 foreclosure。到了這一步，往往沒有贏家。

I）如何避免與 HOA 沖突

買房時，相當于默認接受 HOA 條例。因此，不能因為不同意其處理方式，就拒付 HOA dues。HOA 條例歸根結底，是為了保持整個社區的健康和價值，避免個別 eyesore 拉低整體房價。

避免沖突，首先是溝通。盡量使用 email，方便留痕。其次是盡快整改。另外，最好要求 HOA 同時通知房客。房東也應短信通知房客，并附上 HOA 警告信照片。還有一個很實用的小技巧：將 HOA due 設置為 auto draft，避免忘記付款。

J）一些與 HOA 的真實沖突經歷

曾買過幾個奧蘭多 condo。其中一個 closing 后收到 HOA 文件：新房主一年內不得出租；一年后抽簽；出租房比例不得超過 20%。這個限制無法溝通，只能立刻轉手止損。

另一次，有房客做小生意，經常把工具車停在 driveway。我們出國一個月，玩得開心沒查 email。回家后發現第三封警告信已經來自 HOA 律師事務所。只好默默交罰款。其實理論上也許可以以“通知未達”抗辯，但犯不著給自己找堵。能用錢解決的事都不是大事，尤其是小錢。只是后來明確要求 HOA 必須同時通知房客。

還有一次，一處房前草坪逐漸禿成“癩痢頭”，確實影響觀感。HOA 連發兩次信要求一個月內整改，否則罰款。后來電話溝通，告訴對方草坪不可能一個月恢復，再通過 email 解釋，最終爭取到四個月時間。如果不溝通，只是一味爭執，很容易把事情搞僵。

HOA 當然也會犯錯。曾收到幾次要求：把門前水管收回室內，或者重漆面向車道的門窗框。問房客后才知道，巡查人員寫錯地址。及時 email 溝通后解決，否則誤會會不斷升級。

還有 condo 樓上租客長期噪音問題。自己的租客交涉無果，最后由房東出面，請 HOA 介入。HOA 最終寄信給樓上房主，并說明若不改善將采取法律行動。之后問題解決。這也說明：HOA 不只是監管房主，也應承擔合理服務責任。

以上只是一些關于 HOA 的隨想。無論自住房還是出租房，如果處于 HOA 管轄范圍內，最好盡量配合，避免沖突升級。畢竟它的存在，本質上仍符合大多數房主利益。

03

怎樣規避風險

人在江湖，常有險惡之情叢生。趨利避害，是動物本能。我們行醫之人，背后都有一個大紅的靶心閃閃發光。日日與病人打交道，被推上被告席的幾率，會隨著執業年份增加而上升。但這并不是我們解甲歸田的理由。同樣，業余小地主們也承受著風險。如何把風險降到最低，從而做一個快樂而非愁眉緊鎖的地主，有一些事情須得放在心上。
A）房屋保險

這是最基本的防線。大家的自住房都有 homeowner insurance。出租房則需要 landlord insurance。它通常比自住房保險貴 15%-25%。

通常包括：

Coverage A：即 dwelling with perils（風、雹、水、vandalism 等）。這又包括兩大類。第一類是 Replacement cost，即遇災后的重建代價；第二類是 Actual cash value，即遇災后的即時估值。前者保費較高，但理賠更多；后者保費較低，但理賠較少，因為會計入 depreciation value。當然有一個例外：家中有價值會隨著時間增加的物品，比如藝術品、珍貴收藏品等。通常保險公司的 default policy 都是 replacement cost。

Coverage B：保與主建筑分離的部分，如圍墻、游泳池、detached garage 等。

Coverage C：保 personal properties。通常自住房需要保，而出租房一般不需要房東保，因為房客的 renter’s insurance 應該覆蓋這一部分。

Coverage D：保當遇災時房子無法居住，例如房東為房客支付旅館費用，以及失去的租金收入。

Coverage E：這是房東最重要的保險部分——Liability insurance。如果有人在出租房受傷，甚至不幸死亡，而該事件是由于房東疏忽造成，例如失修樓梯、長期漏水導致地滑，或者房東已知問題卻長期不處理，一旦敗訴，房東往往承擔巨大責任。這部分保額通常在 30 萬到 100 萬之間。

Coverage F：醫療費用。

B）傘險（Umbrella Insurance）

這是一個非常強大的保護機制。它保護 professional liability 不保的風險。比如一個診所好幾個醫生，每人有 1M / 3M 的 malpractice insurance（per occurrence / per annual）。除此之外，通常還會再買 5M-10M 的 professional umbrella，用來抵擋大型訴訟。

對于房東來說，如果 landlord insurance 的 liability coverage 只有 50 萬，而最終 judgement 是 150 萬，則房東理論上還需要自掏 100 萬。此時，傘險便會撐開，遮住這一場腥風血雨。

事實上，家里任何成員如果卷入需要經濟賠償的民事訴訟并敗訴，都會面臨類似風險。比如開車撞傷人、撞死人，傘險都會提供保護。而且保險公司通常會養一批非常強硬的律師團隊，為房東，也為保險公司自己省錢避禍而奮力打官司。

C）成立 LLC

當出租房放入 LLC 后，房子的產權者是公司，而不是個人。因此可以相對縮小背上的紅靶心。當然，如果控方律師真想窮追猛打，這層保護膜仍可能被刺穿，因為 LLC 的 ownership 最終還是可以被查到。

D）做好自己該做的事

就像 malpractice lawsuit 一樣，控方必須證明：醫生存在 negligence beyond the standard of care。房東同樣如此。

控方必須證明：房東 knowingly ignored defects，對缺陷長期不修復，任由問題發展，最終成為造成房客傷害的直接原因。

尤其要注意：樓梯、扶手、火警報警器、一氧化碳報警器、水管漏水、霉菌。該修的就得修。

另外，在寒冷多雪地區，有些地方要求房東負責清理屋前 sidewalk 的積雪。如果未及時清理導致行人滑倒，也可能產生責任。

而摔倒后的腦震蕩（concussion），是一個非常含糊的診斷，其癥狀覆蓋面很廣。雖然我們都知道：post-concussive syndrome 大多數會在數周內自行恢復，但也確實有人長期不愈。而且目前并沒有特別客觀的檢測方法。于是官司可能曠日持久，令人苦不堪言。

04

環境對房屋價值的影響

買房時有一個正確但又經常很模糊的概念：Location。

重要的事情說三遍，于是人們總愛說：location, location, location。仿佛一說完，自己就頓時懂了很多，連嗓音都純正了不少。可是，事情真的這么簡單嗎？即使已經找到了一個“好地段”，比如居民社會經濟地位較高、學區較好，仍然還有很多因素會影響房子的價值。

首先是一些降低房值的因素。

高壓線，大概是很多人都會介意的問題。有人估計，高壓線附近民居，對房價影響約為 -10% 到 -40%。《The Journal of Real Estate Literature (JREL)》曾于 2010 年發表過一篇匯總 60 年研究的數據。其中認為，主要原因是人們至今仍不確定電磁場對人體長期影響。潛在購房者擔心 DNA 修復受損、癌癥、不孕等問題。這種不確定性降低了房子的吸引力。當然，也有人研究西雅圖房價后認為影響只有 -3%。至今仍沒有：“高壓線距離與房價影響”的明確線性關系研究。

鐵路也是類似情況。鐵路噪音降低房價，這很容易理解。但火車站、地鐵站附近，則常呈雙向影響。1986 年波特蘭 East Burnside 地鐵站研究顯示：距離車站約 500 米左右，房地產價值增加 10%；但再靠近，則逐漸產生負面影響。對于出租房而言：火車鳴笛會勸退很多租客，但距離車站較近，又會提升通勤便利性。

另外，homeless shelter 對房價的影響也較明顯。《Fiscal Brief》2019 年文章指出：距離 homeless shelter 500 尺以內，房價約下降 7%。若附近有兩個或以上 shelter，則下降約 17%。

學校則更加復雜。好學區房價高，毫無疑問。但也存在一些變數。研究顯示：距離校園約 1000 米價值最高；距離 500 米左右開始下降；再靠近則繼續下降。原因可能與交通擁堵有關。

繁忙街道通常也會降低 resale value，大約下降 10%-20%。

除此之外，一些傳統上被認為“影響風水”的因素，在美國房地產研究里，也確實能看到價格影響。例如：差學校（-22%）、脫衣舞夜總會（-15%）、墓地（-12%）、殯儀館（-6.5%）、供電站（-5.3%）、射擊館（-3.7%）、醫院（-3.2%）。

當然，也有很多明顯增加房屋價值的因素。

公園是其中之一。距離公園約 500 尺，房值增加約 5%。波特蘭針對近 200 個公園、16000 套房屋的研究發現：距離公園 1500 尺內的房子，價值比外圍高 8%-20%。

還有著名的 Starbucks effect。Zillow 研究表明：Starbucks 一英里內的房子，平均比同類房貴 30%。類似地，Whole Foods 周邊增值約 35%，Trader Joe’s 周邊則約 40%。

成熟樹木同樣很重要。街區成熟茂密樹木，可增加房值 3%-15%。

甚至街道名字都會影響價格。以 Blvd 結尾的街區，通常被認為更高檔。而有正式名字的街道，也通常比數字街區更值錢。另外，lane、place 往往也比 street 更容易賣高價。

交通便利同樣具有雙面性。距離高速入口、車站、輪渡半英里范圍內的房子通常價格更高；但一旦緊貼這些設施，價值又會下降。

有趣的是，也有一些傳統上被認為會降低房價的因素，研究結果卻未必如此。比如 low income housing。舊金山大學曾做過一個 meta-analysis，在 14 篇研究中，13 篇結論認為：low income housing 對周邊房價基本無明顯影響。

至于居民區商場，目前研究結果也并不統一。升值與降值的數據都存在。

最后，有人問：如果遠程購房，無法親自驗房，怎么看鐵路？答案其實很簡單：Google Map。怎么看高壓線？Google Map 或 Google Earth。

05

出租房的保險

美國是一個法制國家。也是一個被保險鋪蓋的國家。

保險的概念，深入了國家的每一條脈絡、每一滴血、每一粒塵埃。唯其如此，當發生不測時：沒有叫罵，沒有哭泣，沒有爭執，有的只是冰冷但實在的保險理賠。

人類保險業始于中世紀歐洲。例如 12 世紀，為遠洋貿易與貨物運輸提供風險擔保。現代意義上的保險公司，則通常追溯到 1676 年倫敦的 Hamburger Feuerkasse。隨著商業活動迅速發展，為降低風險、預防萬一而建立的保險體系，也迅速擴張，最終成為現代經濟和生活不可缺少的一部分。

今天重點討論：保險如何保護小地主的財產。當然，自從盤古開天地，任何保護都需要交“保護費”。黑道白道，概莫能外。白道，就是保險公司。

相信所有人都給自己的房子買了保險。通常自住房保險稱為 HO3（Homeowner Insurance）。它保房屋結構、屋內財物以及 liability。自住房保險共分 HO1 — HO8。最常見的是 HO3（普通獨立屋）以及 HO6（condo）。HO6 之所以存在，是因為 condo HOA 通常已有 master insurance，因此業主只需保墻內部分。

這里有一個很多新地主容易忽略的問題：如果把自住房出租，原本的 HO3 會在與房客簽約當天自動失效。之后若發生任何理賠，保險公司都可能拒賠。因此，必須提前通知保險公司，把 HO3 轉為 DP3。

DP3（Dwelling Fire Insurance）主要保房屋結構、租金損失以及 liability。

另外，還有 HO4（Renter’s Insurance），也就是租客保險。通常一年約 $150-$200，由房客自行購買。它保房客財物以及房客 liability。例如房客開 party，朋友喝高摔傷，起訴房客。如果沒有 HO4，這個 lawsuit 往往會直接空降到房東頭上。因此 lease 中通常都會明確寫明：“Renter’s insurance is required.”

出租房保險通常包括多個部分。

Coverage A 負責房屋結構損壞，包括 rebuild cost 與 cash value。前者賠償通常更好。

Coverage B 負責分離結構，例如車庫、圍墻等。

Coverage C 負責私人物品。

Coverage D 則負責事故導致房屋暫時無法居住時的租金損失以及臨時安置費用。

Coverage E 是最重要的一部分：人身傷害 liability。這也是多數 lawsuit 真正會爆炸的地方。最低保額通常 10 萬，多數人會買 30-50 萬，也有人直接買到 1 million。而 30 萬通常也是購買 umbrella insurance 的最低要求。

Coverage F 則負責醫療費。

根據 National Association of Insurance Commissioners 去年統計：全國 DP3 平均保費約 $1249；HO4 平均保費約 $179。當然，DP3 并不是什么都保。通常不包括：地表移動、洪水、停電損失、neglect、intentional damage、戰爭、核危險、政府行為、asbestos removal 以及 mold damage。高危地區則需要額外購買地震險、水災險或風災險。

影響出租房保險費用的因素也很多。包括地區、重建成本、租金、投資房數量、房屋年齡、當地犯罪率、deductible、自身 claim history、建筑材料以及 insurance score。

很多人非常在意 credit score（300-850），卻忽略了 insurance score（200-997）。兩者雖然都與債務償還歷史相關，但本質并不相同：credit score 預測的是 default；insurance score 預測的是 insurability。通常而言，credit score >750 已經很好，而 insurance score >776 則較有優勢。

很多新地主還有一個誤區：覺得“有保險就盡量 claim”。其實未必。

Claim 越多，未來保費通常越高。尤其是一些保險公司認為“容易再次發生”的 claim，例如狗咬人、漏水、被盜、火災等。甚至有時候，即使最后保險公司一分錢沒賠，只要正式立案，未來 5-7 年保費仍可能上漲。

所以，如果預計賠償金額不高于 deductible，或者只略高一些，通常并不值得正式 claim。

真正 claim 后，保險公司通常會先立案，然后由 internal adjuster 聯系房東，再由 on-site adjuster 到現場檢查，最后確定賠償金額，并扣除 deductible 后付款。與此同時，這次 claim 還會進入全國聯網數據庫 CLUE（Comprehensive Loss Underwriting Exchange），由各保險公司共享，并保存 7 年。

最后必須講的，就是 umbrella insurance。這是很多醫生地主真正的“保命符”。

因為普通 landlord liability 往往只有幾十萬，而真正嚴重的人身傷害 lawsuit，金額很容易達到數百萬。例如：年輕房客因房東 negligence 摔傷頸椎，導致截癱。律師會計算終身收入損失、醫療費以及 pain and suffering。一兩百萬很快就出來了。如果只有 landlord insurance，極容易爆頂。多年積蓄，可能瞬間歸零。

因此，小地主務必買足 umbrella insurance。Personal umbrella insurance 通常 1M-5M，多數醫生會買 2M-3M。它不僅保護出租房，還保護自住房、汽車、船只，甚至 libel / slander。在信息時代，我們說的話、寫的東西，都可能引發 lawsuit。

如果房子放入 LLC，則還會涉及 commercial umbrella insurance。很多人喜歡討論 LLC 與 umbrella 哪個更重要。我個人一直覺得：這根本不是同一件事。

LLC，負責隔離資產；umbrella，負責真正賠錢時替你擋刀。

最理想結構，其實是：LLC + umbrella。

世事無常。當年跨洋來到美洲大陸，通過艱難學習和工作積累下來的財富，總得好好保護。才對得起這半世負重。

美國華人執業醫師協會(SCAPE)

The Society of Chinese American Physician Entrepreneurs

美國華人執業醫師協會(SCAPE)是成立于2014年的非盈利性的美國華人醫師組織。擁有近千名來自全美各地、不同專業的華人執業醫師。

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作者：

朱建華 - 美國肯塔基州神經內科

審稿：

黃 鸝 - 美國加利福尼亞州 Doctors Medical Center

陳雄鷹 - 美國阿拉巴馬州 Jackson Hospitalist Group

程麗蓉 - 美國加利福尼亞州 Kaiser Permanente

熊丁丁 - 美國全國兒童醫院托萊多分院 Nationwide Children’s Hospital, Toledo

主編：

張曉彤(Gloria) - 美國俄亥俄州 Cleveland Clinic