彭紅俠/發(fā)自北京

央企地產(chǎn)陣營的組織變革潮，正在向中糧系蔓延。

6月21日晚間，大悅城（000031.SZ）發(fā)布公告，宣布對公司組織架構(gòu)進行系統(tǒng)性調(diào)整與優(yōu)化。

此次調(diào)整，大悅城撤銷四大區(qū)域公司，設立七大城市公司，形成“總部直管城市公司”的兩級扁平化架構(gòu)。同時，大悅城對業(yè)務條線進行整合，通過商業(yè)與物業(yè)合流、開發(fā)業(yè)務歸核、產(chǎn)業(yè)運營升維、數(shù)字化提級等調(diào)整，進一步深化大悅城此前提出的“提升商業(yè)引領地位?，夯實高質(zhì)量開發(fā)業(yè)務，聚焦產(chǎn)品、區(qū)域，差異化發(fā)展、專業(yè)化經(jīng)營、精細化管理?”1123戰(zhàn)略，提升核心業(yè)務能力。

有分析人士認為，當前行業(yè)已進入專業(yè)化比拼的深水區(qū)，大悅城現(xiàn)有的屬地分散管理模式難以支撐各業(yè)態(tài)深耕專業(yè)優(yōu)勢領域，也無法充分釋放跨業(yè)態(tài)協(xié)同潛力。此次架構(gòu)調(diào)整利于打破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)職能壁壘，向?qū)I(yè)化運營要效益。

尤其是將商業(yè)事業(yè)部與物業(yè)事業(yè)部整合，成立“大悅生活”，這一創(chuàng)新性業(yè)務整合釋放了一個清晰的信號：更具專業(yè)性、更有效率的組織設計，能夠進一步提升業(yè)務板塊的核心競爭力和品牌影響力，將有助于存量時代整合資源、發(fā)揮運營優(yōu)勢。

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業(yè)務條線重構(gòu)

在行業(yè)人士看來，大悅城此次并非孤立的架構(gòu)調(diào)整，而是戰(zhàn)略演進的必然走向。

自2024年大悅城更新戰(zhàn)略定位為城市運營與美好生活服務商，并構(gòu)建“1123”戰(zhàn)略體系后，大悅城已在商業(yè)、開發(fā)、資本運作等方面進行了一系列鋪墊。此次變革，是將頂層設計落實到組織層面的關鍵一步。

管控模式上，大悅城進行了大膽的瘦身與聚焦。

公告顯示，大悅城正式撤銷北方、華東、華南、西南4大區(qū)域公司，取而代之的是設立北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亞亞龍灣7家城市公司，總部直管城市。

早在2024年底至2025年初，大悅城就曾對區(qū)域公司進行過裁撤與收縮，此次徹底取消大區(qū)層級，將決策鏈條進一步縮短，不僅能讓總部更敏銳地感知一線市場變化，也便于集中優(yōu)勢資源深耕高能級核心城市群。

撤銷區(qū)域公司，只是大悅城這輪重組大戲的序幕。業(yè)務深度重組，才是此次調(diào)整的重頭戲。

在大悅城“1123”戰(zhàn)略中，商業(yè)處于引領地位，是助力公司穿越行業(yè)周期的壓艙石。去年大悅城旗下購物中心實現(xiàn)銷售額463.7億元，同比增長15.5%；客流同比增長22.7%，平均出租率堅守在94%的高位。

為將其價值最大化，大悅城將商業(yè)與物業(yè)事業(yè)部整合，成立“大悅生活”，統(tǒng)管全國商業(yè)與物業(yè)業(yè)務。這一變革并非簡單的部門合并，而是通過整合商業(yè)運營與物業(yè)服務的協(xié)同效應，將業(yè)務觸角延伸至商場、社區(qū)等更廣闊的城市角落。

整合后，近2500萬商業(yè)會員與龐大物業(yè)業(yè)主資源將實現(xiàn)深度打通，未來購物積分可抵扣物業(yè)費、停車費，物業(yè)繳費積分亦能兌換商場消費權益，形成了“輕資產(chǎn)管理+物業(yè)管理+自有項目運營”的完整體系，為潛在的輕資產(chǎn)拓展提供了極具競爭力的“商業(yè)+物業(yè)”一體化解決方案。

將“產(chǎn)業(yè)與寫字樓管理部”更名為“產(chǎn)業(yè)發(fā)展事業(yè)部”，意在強化產(chǎn)業(yè)、寫字樓、酒店等持有型資產(chǎn)的運營。產(chǎn)業(yè)是大悅城起步最早、根基最穩(wěn)的業(yè)務板塊，目前在管面積超過250萬平方米，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)和物流倉儲等項目入駐企業(yè)超1000家，是大悅城穩(wěn)固運營的“壓艙石”。對這一板塊調(diào)整，將進一步強化大悅城對持有型物業(yè)的運營能力。

開發(fā)業(yè)務上，大悅城整合了產(chǎn)品中心與營銷管理兩大部門，成立“開發(fā)事業(yè)部”。其核心任務從追求規(guī)模擴張，轉(zhuǎn)向做精存量、保交付、穩(wěn)現(xiàn)金流，并為其他持有型業(yè)務提供技術支持。

同時，大悅城將戰(zhàn)略運營中心下的內(nèi)控與信息化組獨立為“數(shù)智化中心”，顯露出大悅城加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型、以科技驅(qū)動管理的決心。

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向“城市運營商”沖刺

大悅城此次變革，是行業(yè)轉(zhuǎn)型期的縮影。

過去3年，華潤置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)等央企巨頭們相繼推行“總部一城市”兩級架構(gòu)，通過合并區(qū)域公司來降本增效。這些調(diào)整的底層邏輯高度趨同：告別粗放的跑馬圈地，轉(zhuǎn)向精細化的存量掘金。

對大悅城而言，其持有的大悅城購物中心、寫字樓及產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)，天然具備城市運營屬性。在住宅開發(fā)利潤率持續(xù)探底的當下，大悅城需要通過組織重構(gòu)，激發(fā)商業(yè)運營與產(chǎn)業(yè)服務的協(xié)同效應。

“撤銷大區(qū)看似是減員，實則是為了增效?！币晃恍袠I(yè)分析人士表示，“當市場紅利消失，企業(yè)必須從‘靠天吃飯’轉(zhuǎn)向‘靠管理吃飯’。大悅城這次把商業(yè)、物業(yè)整合在一起，明顯是為了做大服務板塊的估值邏輯，而不僅僅是賣房子?！?/p>

此次組織架構(gòu)調(diào)整的另一重要背景，是大悅城新一屆管理層的正式就任。

2026年5月，大悅城控股第十二屆董事會選舉姚長林為董事長，并聘任田佳琳為公司總經(jīng)理，實現(xiàn)了董事長與總經(jīng)理職務的分離。

新任總經(jīng)理田佳琳是一位在大悅城體系深耕20年的老將，擁有清華大學工學碩士學位，2006年從基層項目工程師起步，一路歷經(jīng)深圳、上海、成都、西南大區(qū)、華南大區(qū)、北方大區(qū)等多個核心崗位的歷練，對一線業(yè)務有著深刻的理解和豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。

分析人士表示，這一人事安排形成了財務背景出身、擅長頂層設計的董事長與深諳業(yè)務一線總經(jīng)理的黃金組合。新班子就位后，組織架構(gòu)調(diào)整成為第一把火，意在為“1123戰(zhàn)略”的全面落地打造一套更扁平、更敏捷、更具戰(zhàn)斗力的組織骨架。

組織架構(gòu)的大幅調(diào)整，往往伴隨著人員的流動與優(yōu)化。這也是外界對大悅城此次調(diào)整最為關注的焦點之一。

據(jù)了解，對于本輪改革大悅城特別強調(diào)了“穩(wěn)就業(yè)”的社會責任，將重點推動因架構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生崗位變動的人員，向商業(yè)、物業(yè)、產(chǎn)業(yè)等持有型業(yè)務轉(zhuǎn)崗。

相較于民營房企在調(diào)整中常見的優(yōu)化動作，央企在人員安置上承擔著更大的政治和社會責任。將人員從開發(fā)線條向服務和運營線條引流，既符合大悅城戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的需要，也在一定程度上緩解了組織變革帶來的內(nèi)部震蕩。

從2019年重組上市時的高歌猛進，到如今聚焦“1123”戰(zhàn)略的冷靜轉(zhuǎn)身，大悅城的此次組織架構(gòu)調(diào)整，意味著其正式從開發(fā)商向城市運營商的角色切換進入了深水區(qū)。

在接下來的時間里，市場將密切關注這7個新設立的城市公司能否真正跑通“總部一城市”的高效模式，以及“大悅生活”能否在商業(yè)與物業(yè)的融合中產(chǎn)生化學反應。對于大悅城而言，這場自我革命，沒有退路可言。