湖北
7月1日，是武漢中考分數發布的日子。
孩子們多拿到了初中三年最好的成績。考生的成績多在四調的基礎上大漲。
今年武漢中考出現兩極分化現象：
普高分數線較低，而名高分數線暴漲。今后，中考考普高相對簡單，而想考入名高越來越難。
讓普通孩子有高中讀，把牛娃選拔到名高。普娃為普通大學提供生源，牛娃培養為國家所用的人才。
這種現象也存在于武漢樓市。豪宅越來越貴，也越來越難買。豪宅提供的是奢華生活與圈層。而普通住宅的總價便宜，加上準四代宅，真正邁入物美價廉時代。普宅給予是生活與安全等基本價值。
武漢中考內卷背后是頭部名高等優質教育資源極度稀缺，供不應求。
中考前，一些求穩的家庭退而求其次，報名了第二三梯隊名高。中考出分后，一些高分娃后悔報錯了學校。
頭部名高稀缺與當前頂尖豪宅的稀缺，兩者的邏輯是相通的。初中三年，普娃想沖名高，擁有更好教育資源，實現名校跨級，于是出現當前嚴重的教育內卷。
01
6月，武漢新房成交12618套。
環比增長65%，同比增長58%。
這是今年首次武漢新房破1萬套的月份。剔除大量政策性房源后，6月普通住宅市場在“漢九條”等政策刺激下，有比較明顯的反彈。武漢天宸、光谷招商天青府、武漢城建紹興里1921、未來中心等項目火爆。
6月，武漢二手房（貝殼端）成交5009套，預計七八千套。總體而言，6月武漢樓市比較穩健，新房均價維持1.4萬元/平。
剛需熱，豪宅冷。6月，武漢豪宅成交637套，環比下降40%。
圖片
1-6月，武漢豪宅累計成交3660套，同比上漲79%。
豪宅占同期新房總量約8%。
一方面，武漢每賣出100套新房，僅8套豪宅。對于品質改善家庭而言，市場上僅8%的核心資產可供選擇。另一方面，在降息降準等貨幣政策下，買家尋找更穩健的資產渠道，武漢值得買的豪宅項目不到8%。
6月，武漢豪宅取證5次。其中最高備案價，是二七濱江的新盤——武漢城建啟元，備案均價3.67萬元/平。其次是長江天地，3.63萬元/平。這兩大項目的備案價，把板塊的定價提高了新級別。
02
武漢豪宅總體轉冷時，“剛豪”項目依然火爆。
6月，武漢豪宅成交前三強是，武漢天宸、漢芯公館與東湖玖章。這三個項目均在熱門板塊，屬于高性價比項目，適合入門級豪宅買家。
每一個區域，都是一個王者。綠城桂湖雲翠、長江天地、建發望湖，相當于6月每天賣一套房。這三大老牌項目，是區域的標志項目。
1-6月，武漢豪宅TOP10的門檻超過140套。
從入圍項目來看，武昌與漢口的核心板塊，項目平分秋色。當前的改善豪宅買家，回歸地段、教育配套等買房基本指標，更在于豪宅的居住屬性。
7月，建議關注華發武昌濱江新項目、武漢交投西馬路項目、武漢城建承寧府、楚寶里等新項目。
03
頂豪越來越貴，越貴越好賣。
6月，武漢頂豪三強是，長江中心、新希望D10與武漢瑞府。其中，長江中心僅剩R8棟，單套800萬起的中低區房源，性價比相對較高。
6月底，中信泰富濱江金融城的重量級新作——九璽亮相。該項目地塊位于二七濱江核心的一線濱江，緊鄰“地標三件套”，配置了漢口濱江首個無界江景景觀泳池。
這是二七濱江核心區最后的一線濱江頂豪，全盤面積240-320平，高區總價近2000萬。
6月30日，綠城拿地武漢天地板塊，建發布局傅家坡板塊。預計兩大項目即將亮相。其中，綠城的低密度項目，從目前劇透的效果圖看，類似于老漢口的里份。
［后記］
最近的土拍，武漢拿出壓箱底的好地。
在城市內環的核心，突然供應小地塊，開發“小而美”迭代豪宅。
這將是武漢豪宅未來的“小而美”單盤趨勢。未來，武漢市場上會突然冒出新盤、好盤，此時更考驗買家的眼力與選擇。
文｜楊光華（地產寫字人）
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