作者 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

摘要：當AI新貴接棒互聯網巨頭，一個更深的信號已經發出：中關村依然是中國的硅谷，但這里的樓宇正在老去。城市更新，不能再等了。

4月14日，智譜（股票代碼：?02513.HK）發布公告，擬以不超過3.61億元的總代價，收購北京紅鉆科技發展有限公司100%股權，其核心資產正是位于海淀區中關村軟件園的鉆石大廈（總建面約2.27萬平方米）。交割后，該物業將全部用于自用，承載日常行政及核心業務運營需求。這也是智譜上市近三個月以來最大一筆公開投資。

圖片來源：智譜公告

據睿和智庫了解，去年年底，鉆石大廈的資管方——安獅資產，原本與與另一家隸屬于中科院計算所的IT類國企就鉆石大廈簽署排他性戰略合作備忘錄（MOU），意向成交價區間在3.5億-4.5億元之間，遺憾的是，雙方沒有走到最后的簽約。

沒成想，鉆石大廈被大熱門——智譜納入囊中。恭喜安獅資產，幾經周折，終于實現了資產退出。

睿和智庫則通過這一次簡單的資產交易，看到了中國硅谷的產業變遷的時光縮影。這幾年寫字樓市場一片看空的氛圍，我們認為，產業依然是支撐商辦和產業不動產的基礎，只要產業在發展，核心城市、核心區域的資產，始終是最抗周期的優質資產。

2010-2017年：資本搶灘，中關村資產價值起飛

鉆石大廈坐落于中關村軟件園核心區，總建筑面積超2.2萬平方米。2004年竣工，是一座低密度花園式研發大樓。“獨門獨院”“低密度”是其鮮明標簽。周邊云集了數百家國內外知名IT企業總部及全球研發中心，IBM、百度、滴滴出行、快手、字節跳動等行業龍頭的研發總部先后落位在此。

時間回溯至2010年。這一年，百度從北四環的理想國際大廈遷至上地，彼時的中關村軟件園尚顯荒蕪。百度的入駐，為這片土地注入了關鍵活力，也拉開了中關村西擴、北擴的大幕。隨后，外資科技巨頭、中國科技類獨角獸紛紛涌入，大批中概股赴美上市。可以說，西擴北擴后的中關村，是中國移動互聯網科技高速發展的福地。

資本嗅到了機會。

也在這一年，凱龍瑞資本設立規模2.2億元、期限“3+1+1”的人民幣基金，聯合中航信托募資1.61億元，于2011年初收購鉆石大廈及硅谷亮城4號樓。凱龍瑞2004年成立于上海，2016年華平通過東久中國認購其40%的股權，這家私募不動產基金始終帶有外資基因。

2014年凱龍瑞基金退出時，交易對價并未披露。但據相關報道稱，退出時兩項目租金分別比買入時上漲約81%和76%，資產價值上漲約69%和57%。由此推算，中銀集團收購這兩個項目時，受讓價格分別約為2.28億元和4.2億元，合計約6.5億元。由此粗略估算，鉆石大廈彼時單價約1.85萬元/㎡。

這一時期，中關村核心資產隨區域產業爆發進入資本視野。戴德梁行報告顯示，2017年中關村寫字樓凈吸納率高達84.4%，遠超全市平均值41個百分點，空置率僅1.2%，有效租金達380.3元/㎡/月，同比上漲6%。

2017年，中銀集團將鉆石大廈與北京硅谷亮城 4號樓等6個項目組成資產包，以32億元總價出售給遠洋資本，資產包總建面約20萬平方米。

2018--2021年：高位接棒，市場逆轉

2018-2021年，資本對核心區資產的追捧達到頂峰。

遠洋資本把握退出時機，于2018-2019年賣掉資產包內多個項目，均實現了較高的IRR收益。2021年3月，遠洋資本以8.5億元的價格將鉆石大廈出讓給安獅資產，成交單價高達5.39萬元/㎡。從啟動到交割僅用了4個多月，成為當時該區域大宗不動產交易的典型案例。

值得注意的是，盡管這一時期中關村互聯網產業已出現分化跡象，但資本對核心區資產的青睞并未降溫，反而持續推高價格。

與此同時，移動互聯網爆發式增長催生了旺盛的辦公需求，引得該區域集體經濟主體紛紛下場。典型案例如西北旺鎮合作經濟聯合社與中糧集團大悅城控股合作，在村集體用地上聯合開發中關村西北旺科技園一期項目。

而鉆石大廈的新主人安獅資產，背景同樣引人關注。

資料顯示，安獅資產成立于2019年，創始人張國正身兼上海香港聯會永遠榮譽會長、上海海外聯誼會專業委員會主任、上海香港商會榮譽會長、上海市政協委員、戴德梁行亞太區董事局前主席等多重身份。再加上普洛斯的加持，安獅資產甫一創辦就吸引了業內不少眼球。而張國正的前東家戴德梁行與遠洋資本合作淵源頗深，這筆交易也被業內視為“熟人之間做生意”。

從當時來看，安獅資產收購鉆石大廈并非盲目，而是基于多重核心優勢的考量：

• 穩定收益：鉆石大廈當時被滴滴整租，租金水平較高，具備穩定現金流；

• 稀缺流動性：項目所在區域絕大部分資產為科研用地，受2019年海淀區產業項目轉讓限制（買受人需符合高精尖產業要求、具備高新資質、年收入不低于3億元/萬平方米/年等），多數投資機構難以滿足。而鉆石大廈的土地性質為綜合用地（使用年限至2055年），無須受此轉讓限制，流通稀缺性顯著。

2021年前后，周邊同類項目的拍賣或變更價格，也進一步印證了其優質屬性：

• 2021年8月9日，南昌市中級人民法院公開拍賣同片區東北旺西路8號的信威大廈，該項目包含地上三層、地下一層，設計用途為商業，建筑總面積16239.52平方米，土地面積10958.77平方米，評估價54956.13萬元，最終二拍成交價約3.078億元，折合單價約18950.9元/平米；

• 2022年8月6日，北京市第一中級人民法院公開變賣東北旺西路8號中關村軟件園10號樓研發用途的房地產，該標的建筑面積14584.58平方米，產權面積19305.40平方米，房屋用途為研發，評估價約5.243億元，最終變賣價約2.94億元，折合單價約2萬元/平米。

然而，人算不如天算。

安獅資產收購鉆石大廈后不久，市場發生了重大轉折。教培行業大整頓、疫情改變辦公形態、中概股和移動互聯網過熱后的深度回調、大量新增供應集中入市……多重沖擊疊加，讓一直火熱的北京寫字樓市場首次且快速進入嚴冬。

戴德梁行2021年二季度報告數據顯示，彼時北京全市甲級寫字樓空置率已升至17.5%，租金環比下降2.5%至326元/平方米/月，核心商圈租金也環比下降2.2%。

雪上加霜的是，滴滴為降低成本整體退租，讓鉆石大廈失去了關鍵的穩定租戶支撐。

2021年7月，安獅資產邀請日本最大綜合性房地產開發商三菱地所株式會社入局，雙方共同持有并運營鉆石大廈項目，但此舉未能扭轉局面。據悉，安獅資產在收購時使用了較大比例的銀行并購貸，自有資金投入有限。市場下行后，按收購價倒推的租金水平已無出租可行性，低價出租則意味著直接虧損，最終導致項目長期空置。

所以早在2021年，該項目就已開始尋求買家。快進快出變成被動長持，只能說天不遂人愿。

2022年至今：AI接棒，產業資本進場

從租戶變遷來看，10年前的中關村是IBM、微軟、滴滴、百度、網易等跨國巨頭和國內互聯網獨角獸的天下，扛起了中國科技創新的脊梁。如今，人工智能、航空航天、高精尖材料等新興引領型產業，正在緩慢而堅定地激發中關村的新活力。新一輪產學研的轉化正在這里生根發芽。中關村的樓宇隨之騰籠換鳥，等待著新主人的入駐。只是，這一輪，大家都多了幾分韌性和理性。

新主人智譜，是脫胎于清華大學計算機系知識工程實驗室（KEG）的“全球大模型第一股”。上市短短幾個月股價已翻數倍，市值突破4000億港元。從海淀起步，如今又回到海淀買樓——這不僅是企業走向成熟的標志，更是AI產業崛起對核心資產價值的有力確認。

另外，智譜公告中明確，該樓宇準備企業自用，據睿和智庫了解，智譜近幾年在AI賽道上也做了不少投資，預計不少被投企業都會遷入該項目，形成以智譜為核心的產業聚集。

從市場層面看，北京寫字樓雖整體承壓，但核心區優質資產仍是資本避險港。

高力國際2026年第一季度北京寫字樓市場報告顯示，中關村已連續兩年凈吸納量超12萬平方米之，市場空置率較最高點回落5個百分點至17.4%。上述報告指出，大量科技創新企業的新增辦公需求持續涌入，使中關村成為北京寫字樓市場中韌性最強的子市場之一。

市場已開始受益于新質生產力企業成長所帶來的產業紅利。隨著新增需求的持續放量，未來中關村將有希望成為北京寫字樓市場第一個實現租金企穩回升的子市場。

然而，一個不容忽視的結構性矛盾正在浮現：中關村依然是中國硅谷，但這里的樓宇正在集體“變老”。

鉆石大廈竣工于2004年，迄今已逾20年。放眼整個中關村核心區，大量寫字樓建于2000-2010年之間，樓齡普遍在15-25年。當年的設計標準——從層高、荷載到電力容量、電梯配置，乃至地下空間布局與管網系統——都是為上一代產業需求而建。如今，隨著產業迭代加速，這些既有設施在面對新業態、新企業的運營要求時，已顯露出不同程度的滯后與不適。

新產業的進駐，必然對物理空間提出更高要求。無論是電力系統的承載能力、建筑結構的靈活度，還是功能空間的復合性，老舊樓宇都面臨著系統性的升級壓力。電梯運力不足、管網老化、層高受限、停車位短缺……這些看似細微的“硬傷”，正在成為制約區域產業升級的隱形門檻。

鉆石大廈之所以被智譜選中，除區位與價格因素外，其“低密度、獨門獨院”的花園式形態恰好具備改造彈性。然而，對于中關村大量標準化甲級寫字樓而言，能否在不大拆大建的前提下完成系統性的設施迭代，承載AI產業的新需求，仍是一個巨大的問號。

中關村城市更新，已迫在眉睫。

結語：

睿和智庫認為，此次交易的樣本價值是，驗證了一條核心邏輯：作為“中國硅谷”的中關村，其獨特價值在于其不可復制的科創生態——高校資源、人才儲備與產學研轉化能力獨一無二。當樓宇與硬科技產業形成深度綁定，資產價值便獲得了穿越周期的長期支撐。

但這一邏輯的成立，有一個重要前提：樓宇本身能夠承載新一代產業的需求。

AI +產業的崛起，讓中關村產業定位愈發清晰。但區域資產價值的真正回暖，不僅取決于需求的回歸，更取決于存量空間能否通過城市更新完成“代際躍遷”。鉆石大廈從財務資本到產業資本的易主，是這個時代轉折的生動注腳；而下一個注腳，或許就是中關村城市更新的全面提速。

樓宇可以易主，但中關村不能老去。