陜西
開發商破產、主體拆降、產權剩余近半、估價腰斬......
近日，浐灞板塊著名“爛尾樓”蘇陜國際金融中心被擺上貨架，計劃于2026年1月5日正式拍賣，起拍價格7.48億元。
與起拍價對應的是項目16.6億元的建設成本，令人唏噓不已；但這并不是終局，項目是否會有人接盤？能不能順利復活？都還是未知數。
首先從產權方面看，陜西中登實業集團于2009年10月16日摘地，用地面積60.159畝，土地性質為商業用地，2010年5月辦理《國有土地使用權證》，土地使用權至2049年9月29日，截至2026年1月份，產權年限僅剩不足24年，縮水嚴重。
如果單從土地成本看，以2024年10月30日浐灞國際港奧體板塊一宗16.922畝商服用地為例，成交價1.008億元，畝單價約595.67萬元/畝。
咱們按600萬/畝的價格粗略估算，蘇陜國際地塊價值約3.6億元，產權縮水約40%，以此推算土地殘值約1.44億元，再加上建筑成本，這賬似乎還能算得過來。
其次是其中不可忽略的風險，在拍賣公告中明確提到：
1有三套房屋（折合面積6447.63平方米）已被法院裁定以物抵債給第三方。
2有7套（折合面積15037.67平方米）備案登記在第三方名下，備案登記未注銷。
3塔樓已拆降至32層，32層以上的10套配套用房和8套可售房屋被拆除。
4土地使用權中有573平方米已轉讓給西安浐灞發展集團有限公司。
5產權變更風險，目前部分房屋被以物抵債/拆除/登記備案未解除，成交后開發主體能否變更為競得人，以及主體變更對競得人是否有要求，競買人應自行向當地有關部門咨詢、判斷，全部風險競得人自行承擔。
6項目自2015年停工至今，達10年之久，可能存在影響使用、地基不均勻沉降、滲水等等情況。
這都將是能否成功拍賣的關鍵所在，對于投資者而言，如果不是知根知底，將會是巨大風險隱憂。
其三，則是來自當下商辦地產的市場壓力。住宅市場艱難，但商辦市場也不輕松。
根據國家統計局數據：2025年1-10月全國辦公樓開發投資下滑20.2%，商業營業用房下滑11.2%；新建辦公樓銷售額下滑9.2%，商業營業用房銷售額下滑12.3%。
在租金下滑、空置率上升、投資預期不足、消費力下降的情況下，市場需求自然減少，總體呈現出“重資產，慢周轉”的投資特性，對于項目“接盤者”會是很大的挑戰。
從地段上看，蘇陜國際緊臨灞河，與西安世博園長安塔隔水相望，生態景觀獨特，是曾經的浐灞生態區規劃中“金融核心”所在。
目前附近有西部證券總部、國家開發銀行西安數據中心、希格瑪國際金融大廈、前海人壽金融中心、西安新天地金融中心、浐灞汽車產業園等項目。
但時過境遷，浐灞生態區與港務融合，未來浐灞國際港的規劃核心則是奧體板塊，至于該片區域暫時還沒有新的規劃發布。
片區大量土地“留白”，金融企業沒能形成集聚效應，周邊人流不足，還有像北牛寺村拆遷擱淺，區域發展停滯，對于項目的復活又是一重障礙。
其實蘇陜國際上架拍賣也不是一兩次，早在2018年、2019年就曾拍賣過，但均因無人報名流拍。
當然，如果能夠成功拍賣對于項目、板塊都是最好的結果，大家一起期待。
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