浙江
2026年6月3日，杭州4宗地塊全部溢價成交，攬金46.23億元，平均溢價率41.9%——這本就是一個不低的熱度。但真正的"爆點"，發生在上城區九堡。
杭政儲出32號地塊（九堡單元SC120401-04），起拍價12.84億元，經過65輪激烈競價，最終被綠城+杭州地鐵聯合體以20.74億元收入囊中，成交樓面價22801元/㎡，溢價率高達61.51%，創2026年杭州土拍溢價率新高。
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土拍復盤
值得注意的是，同日九堡還有一宗商辦地塊杭政儲出36號（SC120303-37）由杭州愛暉國際教育咨詢有限公司以底價7.47億元摘得，樓面價5334元/㎡。這宗教育用地，應該就是傳聞已久的貝塞斯新校區。
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九堡憑什么？三大維度全拆解
維度1：從"兩不挨"到"雙天街+教育升級"
九堡"兩不挨"這個叫法，最早源于它尷尬的地理位置，與核心區不挨著、處在行政區的邊緣、與繁華商業不挨著。
九堡位于老江干區（現上城區）與老余杭區（現臨平區）的交界地帶，是典型的"邊緣區域"，有種兩邊都"夠不著"的感覺。此外早前當其他板塊擁有印象城、天街、銀泰等大型商業綜合體時，九堡的商業配套相對落后很多，缺少高品質的商業中心，這也加深了它被"邊緣化"的感受。
但近幾年，九堡的配套兌現節奏明顯加速。
交通配套：本次成交的SC120401-04地塊（后文用本地塊代替）距離地鐵1號線、9號線換乘站客運中心站不到200米（約0.5km）；
商業配套——"雙天街"格局正式形成：
龍湖杭州國芳天街&上城天街：其中國芳天街商業體量約18萬方，2023年開業，補足了九堡板塊無大型綜合體的空缺，本地塊步行可至；上城天街建筑面積19.8萬平方米，13.5萬余平方米商業體量，距本地塊直線距離2.2KM；
教育配套——杭州貝賽思雙語學校重磅落地：
地塊3km范圍內聚集杭州師范大學東城教育集團東城小學科苑校區（市重點）、東城第二實驗學校、東城中學等公辦優質學區；
教育利好加持：原計劃落在余杭區的杭州貝賽思雙語校區，因疫情及政策原因停擺5年后，2025年5月被曝在上城區九堡取得新地塊重啟項目，2026年初貝賽思招生辦正式確認重啟。新校區總投資從原6億元上調至13億元，規劃PreK-G12全學段，預計2027年正式開學（具體開學時間以官方公告為準）。
此前杭州僅有一所杭州錢江貝賽思國際學校（2018年開學，僅招外籍/港澳臺學生，錄取率不足12%）。九堡貝賽思雙語無身份限制，是貝賽思在中國布局的第7所雙語校區。
教育配套從來都是稀缺資源，特別是"無身份門檻"的國際化雙語學校，對改善客群吸引力遠超普通學區。這一點，是九堡此次土拍溢價的"隱形大殺器"。
醫療配套：三甲醫院杭州市第一人民醫院(城東新院區)今年6月正式建成并啟用，本地塊在3KM輻射范圍內，同時九堡受錢江新城二期醫療資源輻射。
維度2、產業規劃利好
北接錢塘智慧城：聚焦直播電商、數字時尚、智能物聯三大產業，計劃三年內落地中國品牌綜合實力排行榜Top50企業不少于30家，重啟"第九大道"數字時尚特色產業街區；
南鄰錢江新城二期：承接"超級總部集群"外溢，定位金融服務、高端商務、對外貿易；
維度3、土地稀缺+新房斷檔+二手房支撐
住宅用地供應極度稀缺
3年僅1宗，土地端形成強支撐。本宗地是"九堡繼綠城宇誠·麗瀾軒售罄后，時隔三年重新供應的涉宅地塊"，板塊"自麗瀾軒售罄后已斷供宅地三年"。
新房市場——核心標桿售罄，板塊新房"零庫存"
板塊核心標桿麗瀾軒售罄后板塊新房斷檔，剛需、改善需求長期被壓抑，本次新地塊將填補城東改善房源空缺。
二手房市場——改善次新單價在4萬元/㎡
板塊次新二手房參考麗瀾軒、錢塘云莊高層均價在4萬元/㎡左右。
土地稀缺+新房斷檔+次新房價格支撐"三重共振"，是本次九堡SC120401-04地塊溢價率拍至61.51%的市場基礎。
THE END
1、上述研究成果由克而瑞浙江區域分析師于佳慧，通過人機協作綜合使用AI文章、行業Skills和數據分析( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；
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