前幾天明哥說了仙葫，今天明哥再說南寧另一個房價踩踏嚴重的片區三塘。提到三塘就不得不提嘉和城。朋友在跟明哥聊天的時候也常說，當年的嘉和城在啥都沒有的情況下憑什么賣得那么好？如今嘉和城的房價跌成那樣，那些高位入坑的業主們該怎么辦？

今天明哥就來聊聊這個話題吧。

嘉和城的背后大有來頭

關于嘉和城的前世今生，明哥以前寫過了，這里就不再重復。感興趣的朋友自己搜明哥以前的老文吧。

今年5月的時候，網絡上就流傳著嘉和集團“破產”的流言。其實，只要認真看那份公告里的內容，人公告上都寫得清清楚楚“嘉和集團申請”，這就說明是開發商自己主動申請的，并不是債權人申請的。

▲所以網上那些說“嘉和集團破產”的言論就很離譜。

實際上，廣西嘉和集團成立于2002年，由嘉耀和（香港）公司投資控股。起初只是嘉和城項目的項目公司，后來業務逐漸多元化，就變成為如今的“嘉和集團”。

▲你要想穿透香港的嘉耀和公司，那你比天眼查牛啵多了。

仔細捋一下你就會發現，嘉和集團的來頭真不小。他們在2002年三塘片區剛規劃九曲灣新城的時候就作為第一批投資商進駐。然后選址在一個“鳥不拉屎，荒無人煙”的地方，開發一個規劃面積4平方公里，總建筑面積160萬㎡的超大項目。

▲當時項目號稱總投資40個億，用20年時間開發打造。

這個項目不僅是當年廣西區級的重大項目，也是各方大佬親自下場站臺的標桿項目。2005年，嘉和城開工的時候出席開工儀式的是時任廣西區副主席孫某。2006年嘉和城溫泉谷開園的時候，時任廣西區主席陸某、廣西區副主席陳某親自出席。

▲一個商業項目卻有這么多省部級大佬站臺，放到現在想都不敢想。

看過當時的新聞你就會感覺，當年這些廣西的大佬們夠閑的啊，那么多的重大項目落成大佬們都不去，偏偏跑來看這么一個溫泉谷，這背后有什么深意？

如果你盤點一下嘉和集團這些年拿的項目，除了南寧嘉和城外，就只有北海冠頭嶺邊上的嘉和冠山海了，基本不存在盲目多元化，激進擴張的可能。北海冠頭嶺的地位相當于三亞的鹿回頭、南寧的柳沙半島。

▲早期能在這附近拿地的開發商那能是小卡拉咪嗎？

所以，不用懷疑，當年嘉和城開發商的能量至少能直達49城，背后的老板之一是否有哪位趙家公子參股都說不定。否則，當年廣西的那一眾省部級大佬們沒有道理對一個文旅項目如此上心，你真當大佬們很閑嗎。

背景這么牛啵的公司，他們拿的項目能是隨便亂拿，在地圖上亂圈的嗎？這背后自然少不了“仙人指路”，那都有“仙人”在背后助力了，這公司他能虧嗎？

嘉和城當年的地價低到可以忽略不計，巔峰時期一個組團能賣到1.2萬/㎡的價格，他能虧嗎？基本上賣完一個組團就能覆蓋所有開發成本了，剩下的都是利潤。

此外，咱就說嘉和置業公司能逐漸多元化投資，旗下眾多的分支業務，從一個地產項目公司變成嘉和集團，這不全靠嘉和城的現金流滾起來的嘛。

▲這也足以看出嘉和城項目“印鈔機”般的屬性。

在明哥看來，如今嘉和城已經開發完畢，5月份的那份“破產重整預公告”并非是真正的“破產”，而應該是公司股東間的合作周期結束，厘清各方的債務，股東們準備分批退出了。這就是一個完整的房地產項目開發周期。

至于網傳嘉和城實際開發了6000畝，還有4000畝的儲備用地未開發，這個明哥認為就沒有這些儲備土地，未來也不會有了（這個以后再聊）。否則，也不可能在此時進行債務重整。

嘉和城爆火的背后邏輯

接下來，我們再來說說憑什么這個項目能在當年賣得那么火爆。如果攤開南寧地圖你會發現，嘉和城的位置是真不好。這個位置放在現在來看都算偏的，放在20年前，你就說這位置得有多偏吧。

▲當年嘉和城的位置就跟南寧的縣城差不多。

而嘉和城也跟國內諸多的超級大盤開發模式一樣，采用分期小塊滾動式開發的模式，所有的景觀、配套全部自己打造。由于早期這邊實在太荒了，項目規劃打造了高爾夫球場和人工溫泉來吸引人流。

▲當年這里與其說是地產項目不如說是文旅項目。

嘉和城背后的開發邏輯，參考業內最像的樓盤是廣東清遠的美林湖，嘉和城的開發模式跟美林湖幾乎一模一樣。

▲就連溫泉引流的操作也跟美林湖如出一轍。

但作為一個自帶景區功能的樓盤，你光有景色是吸引不來人買房的，必須解決樓盤核心的配套痛點，那就是學校。嘉和城在2007年就官宣引進了南寧名校天桃實驗學校進駐。

▲這所天桃還是涵蓋小學+初中的9年一貫制學校，完美解決業主子女的上學問題。

眾所周知，開發商引進學校這一塊極為考驗開發商背后的能量。參考近年來，不少開發商當年引進的學校名字被莫名其妙給“抹掉”而引發業主群訴的案例。嘉和城能在20年前就把天桃學校引進到“郊區”開分校就很不簡單。

首先，你開發商得刷臉請得動名校下場，愿意給你掛牌；其次，你得幫人名校解決大量實際中遇到的困難，比如天桃的老師去分校區是不是得適當提高待遇，否則讓人老師去郊區上班相當于“流放”了，誰去呀；再則，你還得協調官方各部門之間的銜接問題，畢竟涉及多個官方部門，推諉扯皮的破事多不勝數；最后，官方大佬的站臺也必不可少，顯示官方大佬重視這件事，否則下邊的“吃拿卡要”能玩死這家開發商。

▲而當年為嘉和城天桃學校站臺的是時任興寧區長的劉某，就足以說明嘉和城牛啵了。

把配套弄起來以后，剩下的就交給市場大勢了。嘉和城吃到最大的紅利，就是完美踩中了2015~2018年三四線城市房價暴漲的風口。當時廣西的縣城房價都要7字頭了，嘉和城才6字頭。

▲這對于周邊縣份人群來說這還需要做選擇嗎。

當年，除了嘉和城以外，全國幾乎所有的郊區大盤銷售都是全線飄紅。除了南寧的嘉和城以外，濟南的中海華山瓏城、南通的綠地長島、恒大海上威尼斯都如此。

▲以后明哥有機會會給大家聊聊這些當年叱咤風云的超級大盤。

所以，嘉和城能爆火，除了自身的配套過硬外，天時同樣是不可缺少。你要放在現在再去搞一個同樣的超級大盤，大概率就“嗝屁”了。最典型的例子莫過于，南寧某峰翡翠島項目。

高位入手嘉和城該怎么辦

話都說到這了，咱們最后來說說如果當時你高位入手了嘉和城該怎么辦的問題。

眾所周知，嘉和城因為盤子太大，二手房市場上掛牌量巨多，造成業主之間“踩踏式降價”。這也導致嘉和城開發商后來清庫存的時候， 直接把房價降到了3字頭。

▲一手房這個價格一出，直接把二手房“逼上絕路”。

如今，嘉和城4字頭的二手房比比皆是。而當年不少業主是8字頭甚至1.2萬/㎡的高位入手的，現在房價跌50%相當于資產縮水了50%。你要是此時出手賣房，那就是割肉血虧。

而如果不賣，嘉和城的二手房源巨多，租售比很低，出租都很難租出去。每個月有穩定的租金收入更是癡心妄想。長期空置白給物業費才是常態。

明哥見網上有博主說，哪怕割肉都要出了嘉和城來換取現金流，這個觀點明哥并不贊同。

因為不賣就不會虧。如果你當年高位入坑了，現在只要沉得住氣不賣，資產賬面價值就不會改變，就割不到你。而如果你賣了，虧損超過50%以上是根本不可能找補回來的，哪怕你換回現金流再投資，也沒有任何項目的投資收益率能覆蓋這個虧損。那你的財富就被無情收割了，你會甘心當韭菜嗎？

而如果你不賣，從長遠來看，嘉和城這地方雖然地段挺偏，但環境還是不錯的。只要物業靠譜，能把環境維持住現狀，未來長期持是有價值的。

▲畢竟我國馬上進入老齡化社會了。

在未來“銀發經濟”的大趨勢下，老登們有錢，這類環境舒適，配套齊全的大社區是非常適合老年人養老需求的。只要小區的環境靠譜，那么這個小區是有養老增值可能的。

當然，從投資的角度來看“銀發經濟”這概念周期太長了，這么提前布局違背投資規律的。可沒辦法啊，誰叫你當年是高位入坑了呢？如今，掙錢就不想了，但少虧一點是可以做到的。

▲而要想少虧就只能靠時間慢慢熬了。

因此，除非你是杠桿太高，現金流斷裂，不賣房回血就要斷氣的那種情況以外。如果你不是，明哥的建議就是高位入坑了就堅定持有，大不了以后自己用，當做養老用途也好過現在賤價甩賣，自己辛苦積累的財富被人收割。

下行周期里，比的就是戰略定力，看誰先沉不住氣先割肉離場。只要不賣就不會虧，不賣就還沒有下牌桌。

只要不下牌桌，就永遠存在翻盤的可能。如果你輕易下了牌桌，那就再也沒機會了。