出品|中訪網

審核|李曉燕

當地產行業告別規模狂飆、邁入存量運營時代，一場以“精簡層級、貼近市場”為核心的組織變革正在央企地產圈全面鋪開。繼招商、金茂、中海等頭部企業完成區域架構扁平化改造后，中糧旗下大悅城控股持續推進三年三輪組織瘦身，徹底砍掉中間大區層級，搭建總部直達核心城市的兩級管理體系，以“聽得見炮火”的敏捷組織，依托大悅城商業王牌穩步蓄力，試圖縮小與一線地產央企的差距。

本輪最新架構調整堪稱顛覆性變革。公司一紙董事會公告宣告四大大區全部撤銷，徹底摒棄沿用多年的“總部—大區—城市”三級管控鏈條，設立北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亞亞龍灣七家城市公司，總部資源、決策指令可直接落地一線項目，省去多層審批消耗。業務板塊同步完成專業化重組：商業與物業整合打造“大悅生活”服務平臺，產品研發、營銷端口合并為開發事業部，產業寫字樓業務獨立成線，同時搭建數智化中心統籌內控與數字化建設，形成商業、住宅、產業、數字化四大協同賽道。

這場大刀闊斧的改革并非臨時之舉，而是一套持續兩年、循序漸進的瘦身計劃。2024年首輪調整，大悅城裁撤東北、浙江、華中三大區域主體，將全國區域平臺由十家壓縮至七家；2025年二次精簡，南京、西北、海南區域再度退出，僅保留四大區域統籌全國業務；時隔一年，公司直接取消所有大區中間層，完成組織架構的終極扁平化。連續三輪收縮的底層邏輯，與任正非“讓一線擁有決策權”的管理思路不謀而合：過去增量擴張階段設立的多層區域平臺，在存量提質周期中反而拖慢市場響應速度，資源分散、決策滯后的短板持續制約經營效率，裁撤中間層級是房企適配新階段的必然選擇。

放眼行業，扁平化已是頭部央企統一選擇。中海、招商、金茂相繼撤銷全部區域公司，華潤置地持續壓縮地方分支機構，行業共識清晰：未來房企比拼的不再是全國布局廣度，而是核心城市深耕深度。大悅城此次改革精準錨定新一線、強二線核心城市，七家直管城市公司覆蓋國內消費、產業、文旅優質賽道，資源不再平均撒網，全部向高價值城市群傾斜，精準落地“1123”戰略中“以商業為本，聚焦高能級城市”的核心思路。

從核心競爭力來看，成熟商業資產是大悅城沖擊一線陣營最堅實的護城河，也是區別于其他央企房企的差異化底牌。截至2025年末，公司手握37座運營商業項目，商業建筑面積近390萬方，其中24座標準化大悅城購物中心覆蓋全國核心商圈；在建、籌備商業項目7個，儲備商業體量超80萬方。2025年旗下購物中心全年客流近4.5億人次，同比上漲22.7%，整體銷售額突破460億元，增幅15.5%，商場平均出租率穩定在94%，客流與經營指標持續逆勢上行，在消費復蘇周期展現極強的運營韌性。

資產證券化層面，大悅城搶先打通商業不動產退出閉環，成為消費基礎設施REITs先行者。2024年落地的華夏大悅城商業REIT以成都大悅城為底層資產，項目成熟運營十年，2025年末出租率高達98.1%，遠超行業健康線標準，全年租金收繳率百分百，累計五次分紅，年化分派率達5.48%。這支標桿REIT搭建起“投資、建設、運營、管理、退出”完整資產循環體系，實現運營管理與資產管理專業化分離，為后續更多優質商場證券化儲備成熟實操經驗。住宅賽道同步夯實產品力，公司投入千萬資金、耗時兩年打磨“中糧好房子”產品體系，主打主動健康生活場景，形成“中糧住宅+大悅城商業”雙品牌協同格局，實現居住、消費、辦公、產業園區全場景城市服務覆蓋。

不過，持續改革進程中仍存在短期經營壓力，這也是大悅城短期內難以快速躋身第一梯隊的客觀阻礙。連續兩輪架構精簡后，公司營收規模連續兩年下滑，2024年歸母凈虧損接近30億元，2025年虧損收窄至23.5億元，但盈利修復速度仍不及市場預期。債務端流動性考驗仍存，截至今年一季度末，公司貨幣資金約192億元，一年內到期負債合計超150億元，現金短債比有所回落，短期償債壓力持續存在；同時市場尚未看到新的商業REITs申報動作，存量資產盤活節奏存在提升空間。港股大悅城地產此前退市，雖能強化母子公司資源統籌，但也反映出商業平臺獨立融資渠道承壓的現實問題。

多重挑戰之下，三輪瘦身改革的長期價值依舊值得肯定。精簡組織帶來最直觀的改變是管理成本壓降與市場反應提速：城市公司直面商圈客流、住宅客群、產業客戶一線需求，拿地研判、招商調整、產品優化無需多層上報；專業化事業部實現業務資源整合，商業、物業、開發、產業不再各自為戰，社區商業、寫字樓配套、住宅底商的聯動運營能力進一步強化。收縮非核心區域、聚焦七大城市平臺，也避免了過往分散投資帶來的資源內耗，中糧集團央企股東背景，能夠持續為核心城市優質項目提供資金、資源協同支撐。

地產行業一線陣營的評判標準早已改寫，單純規模時代落幕，經營性資產規模、精細化運營能力、資產盤活能力成為核心標尺。保利、中海等傳統龍頭依托龐大住宅開發底盤保持規模優勢，而大悅城走出一條“商業運營為核心、住宅開發做支撐、資產證券化循環賦能”的差異化路徑。三輪組織變革完成扁平化打底，疊加穩定增長的商業租金現金流、成熟REITs運作經驗，讓大悅城擁有獨特的競爭壁壘。

短期債務與盈利修復仍是擺在企業面前的現實考題，但持續貼近市場、聚焦優質資產的改革方向，已經踩準行業轉型核心脈絡。當管理鏈條徹底縮短、核心城市資源集中釋放，依托大悅城成熟商業IP持續擴大輕資產輸出規模，疊加存量商場REITs擴募落地，這家央企地產平臺有望依托獨特商業優勢穩步縮小與頭部房企差距，走出一條屬于自身的高質量發展突圍之路。